Affitti brevi 2026: cedolare secca, CIN e obbligo P.IVA

Dal 1° gennaio 2026 sono entrate in vigore le nuove regole sugli affitti brevi introdotte dalla Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026). Le novità riguardano le aliquote della cedolare secca, l'obbligo di partita IVA per chi affitta tre o più immobili e le sanzioni per chi non possiede il CIN. In questo articolo abbiamo analizzato l'impatto concreto delle nuove norme per aiutarti a capire come muoverti.

Le nuove aliquote della cedolare secca

La Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) ha ridefinito il regime fiscale degli affitti brevi, introducendo un sistema a doppia aliquota basato sul numero di immobili locati.

Le nuove aliquote sono:

• 21% per i redditi derivanti dal primo immobile destinato a locazione breve
• 26% per i redditi derivanti dal secondo immobile

Prima del 2024, l'aliquota del 21% si applicava a tutti gli immobili in affitto breve fino a un massimo di quattro unità. La differenziazione con l'aliquota del 26% per il secondo immobile è stata introdotta dalla Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024). Dal 2026 il perimetro si restringe ulteriormente a soli due appartamenti.

Il regime della cedolare secca resta applicabile solo ai contratti con durata non superiore a 30 giorni. Per locazioni più lunghe si applicano le regole ordinarie dei contratti di affitto.

Quanto si paga: esempi pratici

Abbiamo calcolato l'impatto fiscale per tre scenari tipici:

• 1 immobile con reddito €15.000/anno: cedolare secca al 21% = €3.150 di tasse
• 2 immobili (€15.000 + €12.000): primo al 21% (€3.150) + secondo al 26% (€3.120) = €6.270 totali
• 3 immobili (€15.000 + €12.000 + €10.000): obbligo P.IVA, tassazione IRPEF ordinaria stimata intorno al 35-40% sul reddito complessivo

Con tre immobili il carico fiscale può più che raddoppiare rispetto alla cedolare secca, senza contare i contributi INPS e i costi del commercialista.

Obbligo di partita IVA dal terzo immobile

La novità più rilevante della Legge di Bilancio 2026 riguarda la soglia per la presunzione di attività imprenditoriale. Dal 1° gennaio 2026, chi destina tre o più appartamenti agli affitti brevi rientra nella presunzione di attività imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile, con conseguente obbligo di partita IVA.

Fino al 31 dicembre 2025, la legge consentiva di operare senza partita IVA con un massimo di quattro appartamenti (art. 1, comma 595, Legge 178/2020). Il Governo ha quindi dimezzato la soglia, riducendo a due il numero di immobili gestibili senza aprire una posizione IVA.

Il conteggio degli immobili avviene per unità catastali: se si affittano più stanze dello stesso appartamento con contratti separati, questo conta comunque come un solo immobile.

Le stime del MEF indicano un impatto positivo per le casse dello Stato di circa 37,8 milioni di euro nel 2026, seguito però da saldi negativi negli anni successivi.

CIN: il codice obbligatorio per tutti

Indipendentemente dal numero di immobili affittati, dal 2 novembre 2024 è obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutte le strutture destinate ad affitti brevi e locazioni turistiche.

Il CIN viene rilasciato dal Ministero del Turismo attraverso la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR) e deve essere:

• Esposto all'esterno dell'immobile in modo visibile
• Inserito in tutti gli annunci pubblicati su portali come Airbnb, Booking.com o siti web personali

Le sanzioni per il mancato rispetto degli obblighi sono operative dal 2 gennaio 2025:

Violazione	Sanzione
Mancata richiesta del CIN	da 800 a 8.000 €
Mancata esposizione negli annunci	da 500 a 5.000 €
Assenza dispositivi sicurezza	da 600 a 6.000 €

Gli immobili destinati agli affitti brevi devono essere dotati di rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio, oltre a estintori portatili a norma. Sono esonerati solo gli immobili privi di impianto a gas e senza rischio di formazione di CO.

Per richiedere il CIN è necessario accedere al portale BDSR con SPID o CIE, presentando visura catastale e dichiarazione dei requisiti di sicurezza.

Chi può ancora usare la cedolare secca nel 2026

Il regime agevolato della cedolare secca resta accessibile a chi rispetta i seguenti requisiti:

• Massimo 2 appartamenti destinati a locazione breve
• Contratti con durata non superiore a 30 giorni
• Locatore persona fisica (non impresa)

Chi rientra in questi parametri può continuare a beneficiare della tassazione sostitutiva, evitando IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e di bollo sul contratto.

Affitti brevi o acquisto casa: come orientarsi

Le nuove regole rendono meno conveniente l'investimento in affitti brevi per chi possiede più di due immobili. Il contesto attuale offre però alternative interessanti per chi vuole investire nel mattone.

I tassi dei mutui sono in calo: l'Euribor a 3 mesi si attesta intorno al 2%, mentre l'IRS a 20 anni è sceso al 3,15%. Le migliori offerte di mutuo a tasso fisso partono da un TAN indicativo del 2,80%.* Per fare un esempio concreto: con un mutuo di €150.000 a 25 anni al 2,80%, la rata mensile sarebbe di circa €700. Un bilocale in affitto nelle principali città italiane costa mediamente €900-1.100 al mese.

Nel frattempo, gli affitti continuano a crescere: secondo le previsioni di Immobiliare.it Insights, i canoni di locazione in Italia potrebbero aumentare dell'8,1% nel 2026. Secondo Eurostat, quasi 1 italiano su 4 (27,8%) è già a rischio povertà considerando i costi abitativi.

*Dati indicativi al 19 gennaio 2026. I tassi variano quotidianamente e le condizioni effettive dipendono dal profilo del richiedente.

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