Mercato immobiliare Q3 2025: prezzi +7,1% e domanda boom, conviene ancora comprare?

Il mercato immobiliare italiano chiude il terzo trimestre 2025 con dinamiche contrastanti ma prevalentemente positive: i prezzi medi nazionali hanno raggiunto €2.114 al metro quadro a settembre, registrando una crescita del 7,1% su base annua secondo i dati Idealista, mentre la domanda continua a superare l'offerta con uno squilibrio crescente che riduce i tempi di vendita a 6-7 mesi nelle aree urbane principali. Milano consolida la leadership a €5.143/mq (+3,1% annuo), seguita da Firenze a €4.365/mq, mentre Roma sorprende con una crescita del 6,4% su base annua attestandosi a €3.230/mq.

I dati del terzo trimestre mostrano un mercato in fase di maturità dopo il rimbalzo post-pandemico, con una crescita dei prezzi che rallenta rispetto ai picchi del 2024 ma mantiene un trend positivo sostenuto dalla scarsità dell'offerta e dalla ritrovata accessibilità dei mutui. Secondo l'Osservatorio Immobiliare.it, la domanda è cresciuta del 12,4% su base annua mentre l'offerta è calata dell'1,3%, creando una pressione competitiva che favorisce i venditori ma complica la vita agli acquirenti, costretti a decisioni sempre più rapide per aggiudicarsi le proprietà desiderate.

Per chi sta valutando se questo sia il momento giusto per acquistare o se conviene attendere un raffreddamento del mercato, la nostra guida Comprare o Affittare Casa fornisce gli strumenti per analizzare la convenienza specifica della propria situazione considerando prezzi attuali, costi dei mutui e alternative.

Panoramica nazionale Q3 2025: la crescita rallenta ma non si ferma

L'analisi dei dati consolidati del terzo trimestre rivela un mercato immobiliare che ha superato definitivamente la fase di incertezza del 2023, entrando in una nuova normalità caratterizzata da crescita moderata e differenziazione territoriale marcata.

I numeri chiave del trimestre

Prezzo medio nazionale:

Il valore medio richiesto per le proprietà residenziali in vendita ha raggiunto €2.114 al metro quadro a settembre 2025, segnando un incremento del 2,57% rispetto a settembre 2024 secondo i dati Immobiliare.it. Questo dato segue una crescita trimestrale dello 0,4% rispetto a giugno 2025, indicando un rallentamento rispetto al +1,2% trimestrale registrato nella prima metà dell'anno. La crescita annua del 7,1% rilevata da Idealista include sia case che appartamenti, con questi ultimi che mostrano la performance più sostenuta (+6,5% annuo).

Volume transazioni e valore mercato:

Le compravendite del 2024 si sono chiuse a 719.578 transazioni (+1,3% vs 2023), per un valore complessivo di circa 114 miliardi di euro. Le proiezioni per il 2025 elaborate da Nomisma indicano un ulteriore incremento a 776.000 transazioni totali, consolidando il trend di ripresa dopo il rallentamento del 2022-2023. Il valore medio per transazione si attesta intorno ai €158.000, con forti variazioni geografiche tra Nord (+25% vs media) e Sud (-20% vs media).

Dinamica domanda-offerta: lo squilibrio che sostiene i prezzi

Pressione della domanda:

Il terzo trimestre 2025 ha visto la domanda di immobili residenziali crescere del 12,4% su base annua, un livello che supera significativamente la crescita dell'offerta. Questo differenziale crea una pressione competitiva tra acquirenti che si manifesta in tre modi: riduzione dei margini di negoziazione dal 10-12% medio del 2023 al 5-8% attuale, accorciamento dei tempi di decisione necessari per aggiudicarsi una proprietà, aumento delle offerte multiple competitive nelle zone più richieste.

Contrazione dell'offerta:

Parallelamente, l'offerta di immobili in vendita è calata dell'1,3% su base annua nel Q3, invertendo la tendenza espansiva del 2023-2024. Le ragioni di questa contrazione sono molteplici: proprietari che attendono ulteriori apprezzamenti prima di vendere, ritiro dal mercato di immobili che non trovano acquirenti ai prezzi richiesti, conversione di parte dello stock da vendita ad affitto per sfruttare i canoni locativi in crescita (+9,34% annuo secondo i dati di febbraio 2025).

Focus città principali: Milano, Roma, Firenze, Bologna

L'analisi dettagliata delle quattro principali città italiane rivela dinamiche specifiche che riflettono caratteristiche economiche e demografiche locali, con performance che variano significativamente tra Nord e Centro Italia.

Milano: leadership consolidata con crescita moderata

Prezzi e performance:

Milano mantiene saldamente la prima posizione nazionale con un prezzo medio di €5.143 al metro quadro nel terzo trimestre 2025, registrando una crescita annua del 3,1% e trimestrale dello 0,8%. Questa performance relativamente contenuta rispetto alla media nazionale riflette un mercato già maturo, dove i prezzi hanno raggiunto livelli che limitano la crescita ulteriore. Le zone centrali toccano picchi di €8.000-10.000/mq per immobili premium, mentre le aree semi-periferiche ben collegate si attestano tra €3.500 e €4.500/mq.

Dinamiche di mercato:

Il tempo medio di vendita a Milano si è ridotto a 5-6 mesi per immobili ben posizionati e correttamente prezzati, contro i 7-8 mesi del 2024. La domanda è trainata da professionisti 30-45 anni in cerca di bilocali e trilocali nelle zone Porta Nuova, Isola, NoLo e Lambrate, con un budget tipico di €350.000-500.000. L'effetto Olimpiadi Invernali 2026 ha già esaurito il suo impatto speculativo sui prezzi, che ora riflettono i fondamentali di domanda e offerta senza più premium legati all'evento.

Roma: il boom del 6,4% annuo

La performance sorprendente della capitale:

Roma registra la crescita più sostenuta tra le grandi città italiane con un incremento del 6,4% su base annua nel Q3 2025, portando il prezzo medio a €3.230 al metro quadro. La crescita trimestrale dello 0,4% su base trimestrale indica un trend ancora positivo anche se in rallentamento rispetto al +2,9% del secondo trimestre. Questa performance eccede significativamente la media nazionale del 2,57%, posizionando Roma come il mercato più dinamico tra le metropoli.

I quartieri trainanti:

Le zone che guidano la crescita romana sono quelle ben collegate dalla metropolitana e in fase di riqualificazione: Pigneto, San Lorenzo, Testaccio e Ostiense mostrano apprezzamenti del 8-10% annuo, mentre i quartieri storici del centro (Trastevere, Monti, Prati) crescono del 4-5% su valori già elevati (€5.000-6.500/mq). La domanda è sostenuta da coppie giovani 28-38 anni in cerca di trilocali €280.000-400.000, e da investitori attratti dal rendimento locativo del 4-5% lordo annuo nelle zone universitarie.

Firenze e Bologna: il podio della crescita

Firenze seconda per prezzi assoluti:

Firenze si posiziona come la seconda città più cara d'Italia con €4.365 al metro quadro, consolidando il suo status di mercato premium trainato dal turismo e dalla qualità della vita. La crescita annua si attesta intorno al 9%, superiore sia a Milano che a Roma, riflettendo una domanda internazionale che compete con quella locale per uno stock limitato all'interno delle mura storiche.

Bologna terza posizione:

Bologna occupa la terza posizione con €3.566/mq, registrando una crescita sostenuta del 7-8% annuo alimentata dalla vivacità economica dell'Emilia-Romagna e dall'attrattività universitaria. Il mercato bolognese presenta caratteristiche uniche: forte domanda studentesca per monolocali e bilocali, investitori che mirano al segmento locativo breve/medio termine, e famiglie locali che beneficiano di redditi medi superiori alla media nazionale.

L'impatto dei mutui accessibili sul mercato

La dinamica dei tassi di interesse e l'accessibilità del credito hanno avuto un ruolo determinante nell'evoluzione del mercato immobiliare Q3 2025, creando condizioni favorevoli per l'acquisto che sostengono la domanda.

Tassi mutui ottobre 2025: il contesto favorevole

Condizioni attuali di finanziamento:

L'Euribor stabilizzato al 2,07% e l'IRS al 2,74% a ottobre 2025 si traducono in tassi applicati alle famiglie tra il 2,67% (variabile) e il 3,24% (fisso), livelli che non si vedevano dal 2022. Per un mutuo di €150.000 su 30 anni, la rata mensile si attesta tra €607 (variabile) e €660 (fisso), cifre gestibili per la maggior parte delle famiglie con reddito medio-alto.

Impatto sulla capacità di acquisto:

Rispetto ai picchi del 2023, quando i tassi toccavano il 4-5% e le rate superavano €800 mensili per lo stesso importo, le condizioni attuali hanno aumentato la capacità di acquisto delle famiglie del 25-30%. Concretamente, chi poteva permettersi €600 di rata mensile oggi può accedere a un mutuo di €150.000 invece dei €115.000 finanziabili con i tassi del 2023, ampliando significativamente il range di immobili accessibili.

Il boom delle surroghe: segnale di mercato maturo

32,5% delle richieste sono surroghe:

Un dato particolarmente significativo del mercato mutui 2025 è la crescita delle surroghe, che rappresentano il 32,5% delle richieste totali secondo CRIF. Questo fenomeno indica un mercato che si sta ottimizzando: i proprietari con mutui stipulati al 3,5-4,5% nel 2023-2024 stanno rinegoziando verso tassi attuali più favorevoli, liberando liquidità mensile che può essere destinata ad altri consumi o investimenti.

Effetto indiretto sul mercato immobiliare:

Le surroghe hanno un impatto positivo anche sul mercato immobiliare primario. Famiglie che risparmiano €150-200 mensili grazie alla surroga potrebbero considerare l'acquisto di una seconda casa per investimento o per i figli, oppure upgrade della propria abitazione principale sfruttando l'aumento di valore accumulato negli ultimi 2-3 anni.

Conviene comprare nel Q4 2025? Analisi per profili

La decisione di acquistare casa nel quarto trimestre 2025 richiede una valutazione che integra prezzi attuali, previsioni future, situazione personale e obiettivi di lungo termine.

Profilo 1: Primo acquisto giovani under 35

Contesto favorevole:

Per i giovani acquirenti, il Q4 2025 presenta una combinazione unica di fattori positivi: tassi mutui accessibili (2,67-3,24%), disponibilità del Fondo Garanzia CONSAP fino al 2027 per finanziare fino al 100% del valore immobile, prezzi che pur in crescita non sono ancora ai massimi storici pre-2008, e opportunità di accedere a immobili in classe energetica alta con mutui green agevolati.

Calcolo convenienza:

Un under 35 con reddito di €2.200 netti mensili può accedere a un mutuo di €140.000 (rata €565 variabile, 25% del reddito) sfruttando il Fondo CONSAP per coprire il 100% di un immobile da €140.000 senza anticipo. Alternativa affitto: €800-900 mensili per bilocale equivalente. Confronto: comprando risparmia €235-335 mensili rispetto all'affitto, costruendo patrimonio invece di pagare il proprietario.

Profilo 2: Upgrade abitazione famiglie consolidate

Valutazione strategica:

Famiglie che possiedono già casa e valutano un upgrade verso abitazione più grande o meglio localizzata devono considerare: l'apprezzamento accumulato sulla prima casa (mediamente +15-20% se acquistata pre-2023), la possibilità di sfruttare questo equity come anticipo per ridurre il loan-to-value del nuovo mutuo, e i costi fiscali dell'operazione (imposta registro 9% su seconda casa vs 2% su prima, se vendono prima dell'acquisto).

Timing ottimale:

Per questo profilo, il Q4 2025 offre una finestra interessante: possono vendere la casa attuale approfittando del mercato favorevole ai venditori (tempi ridotti, margini negoziazione limitati), e acquistare la nuova con mutuo a tassi ancora bassi. Strategia consigliata: vendere ora (ottobre-novembre), affittare temporaneamente 6-12 mesi se necessario, e completare l'acquisto entro metà 2026 prima di eventuali rialzi dei tassi.

Profilo 3: Investitori e seconda casa

Valutazione rendimento:

Gli investitori che puntano sull'acquisto per locazione devono analizzare il rendimento lordo attuale: canoni medi €13,81/mq mensile (dati febbraio 2025, cresciuti +9,34% annuo) su prezzi di acquisto €2.114/mq generano un rendimento lordo annuo del 7,8% (€13,81 x 12 / €2.114). Al netto di IMU (1,06% valore catastale), spese condominiali (€80-120/mese) e manutenzione ordinaria, il rendimento netto si attesta intorno al 4-5%, competitivo rispetto a investimenti finanziari di rischio comparabile.

Convenienza segmenti specifici:

Le opportunità migliori per investitori nel Q4 2025 si concentrano su: bilocali zona universitaria (rendimento 5-6% netto con contratti studenti), trilocali zone turistiche per affitti brevi (rendimento 6-8% netto ma gestione più complessa), quadrilocali periferie metropolitane per famiglie (rendimento 4-5% ma maggiore stabilità inquilini).

Profilo 4: Chi può attendere - i fattori di cautela

Segnali di possibile raffreddamento:

Non tutti i profili dovrebbero affrettarsi ad acquistare nel Q4 2025. Chi ha flessibilità temporale potrebbe beneficiare dall'attendere se: il reddito è incerto o previsto in calo nei prossimi 12 mesi, non ha urgenza abitativa e può continuare ad affittare, ha aspettative di forti riduzioni dei prezzi nel 2026, preferisce osservare l'evoluzione del mercato post-dicembre prima di impegnarsi.

Scenario di cautela:

I prezzi del Q3 hanno già rallentato la crescita trimestrale allo 0,4% dal +1,2% del semestre precedente. Se questo trend continuasse, il 2026 potrebbe vedere stabilizzazione o lieve calo dei prezzi in alcune aree, creando opportunità migliori per acquirenti pazienti. Tuttavia, i tassi mutui potrebbero non migliorare ulteriormente se la BCE rallenta i tagli, quindi attendere significa rinunciare alle condizioni di finanziamento attuali favorevoli.

Previsioni Q4 2025 e outlook 2026

L'analisi delle proiezioni per il quarto trimestre 2025 e l'inizio del 2026 aiuta a contestualizzare la decisione di acquisto nel medio termine, considerando l'evoluzione attesa dei fattori chiave che determinano il mercato.

Scenario base Q4 2025

Prezzi stimati fine anno:

Le previsioni di Nomisma elaborate a marzo 2025 indicavano una crescita annua dei prezzi dell'1,4% nominale per il 2025. Considerando che nei primi nove mesi abbiamo già visto crescite del 4-7% in diverse città, è probabile che il dato finale superi le previsioni iniziali, attestandosi intorno al 2-3% a livello nazionale. Il Q4 tipicamente vede un rallentamento stagionale della domanda (periodo natalizio, focus su altre spese) che potrebbe contenere ulteriori aumenti, stabilizzando i prezzi sui livelli di settembre-ottobre.

Transazioni attese:

Nomisma prevede 776.000 compravendite totali nel 2025 (+7,8% vs 2024), il che implica circa 190.000-200.000 transazioni nel solo Q4. Questo volume robusto conferma un mercato sano, lontano sia da scenari di bolla speculativa che da crolli di domanda. La distribuzione geografica vedrà il Nord contribuire per il 55% del totale, il Centro per il 25% e il Sud per il 20%.

Fattori di incertezza 2026

Politica monetaria BCE:

Il principale fattore di incertezza per il 2026 riguarda l'evoluzione dei tassi BCE. Il mercato sconta un ulteriore taglio al meeting del 18 dicembre 2025 (tasso depositi dall'attuale 2% all'1,75%), ma le mosse successive dipenderanno dall'evoluzione dell'inflazione. Se l'inflazione si stabilizzasse durevolmente al 2%, potrebbero esserci altri 1-2 tagli portando il tasso finale all'1,25-1,50% entro metà 2026, con conseguente ulteriore miglioramento delle condizioni di finanziamento e possibile spinta alla domanda immobiliare.

Demografia e redditi:

Sul versante strutturale, l'Italia continua a confrontarsi con dinamiche demografiche sfavorevoli (invecchiamento, calo nascite) che riducono la domanda potenziale di lungo termine. Tuttavia, fenomeni come lo smart working, il "south working" e l'immigrazione qualificata stanno ridistribuendo la domanda territorialmente, sostenendo mercati secondari che tradizionalmente soffrivano di spopolamento.

Il mercato immobiliare del terzo trimestre 2025 presenta un quadro di maturità dopo il rimbalzo post-pandemico: prezzi che crescono del 7,1% annuo ma con ritmo in rallentamento, domanda che supera l'offerta creando pressione competitiva, tempi di vendita ridotti a 6-7 mesi nelle zone urbane, e tassi mutui che dopo otto tagli BCE si attestano su livelli favorevoli 2,67-3,24%. Per chi ha esigenza abitativa concreta, stabilità reddituale e accesso al Fondo CONSAP (under 35), il Q4 2025 offre una finestra di opportunità con condizioni bilanciate tra prezzi ancora accessibili e finanziamenti favorevoli. Chi invece ha flessibilità temporale e può attendere potrebbe beneficiare di una possibile stabilizzazione dei prezzi nel 2026, correndo però il rischio di trovarsi con condizioni di finanziamento meno vantaggiose se la BCE rallenta i tagli ai tassi. Come sempre nel mercato immobiliare, il timing perfetto non esiste: la chiave è valutare la propria situazione specifica, gli obiettivi di lungo termine e la capacità di sostenere l'impegno finanziario sia oggi che nei prossimi 20-30 anni di mutuo.