Cedolare secca
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale introdotto dal D.Lgs. 23/2011 che consente ai proprietari di immobili abitativi di pagare un'imposta sostitutiva a tasso fisso sui canoni di locazione, al posto dell'IRPEF ordinaria.
L'opzione è riservata ai contratti tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività d'impresa. Oltre a sostituire IRPEF e addizionali, la cedolare secca esonera dal pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo sul contratto.
Le aliquote
- 21%: aliquota ordinaria per contratti a canone libero
- 10%: per contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa (Milano, Roma, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, e altri)
- Affitti brevi: 21% sul primo immobile, 26% dal secondo
Il proprietario può scegliere in dichiarazione quale immobile tassare al 21% e quale al 26%.
Novità 2026 per gli affitti brevi
La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha introdotto una stretta significativa. Dal 1° gennaio 2026, chi destina alla locazione turistica (contratti fino a 30 giorni) tre o più immobili è soggetto alla presunzione di attività imprenditoriale. Questo comporta obbligo di Partita IVA, tassazione come reddito d'impresa e iscrizione alla gestione previdenziale commercianti.
Fino al 2025, la presunzione scattava solo dal quinto immobile. Il nuovo limite si applica alle unità immobiliari intere: affittare più stanze nello stesso appartamento non fa scattare l'obbligo.
Vantaggi e svantaggi
La cedolare secca conviene quando il reddito complessivo supera i 28.000€ (aliquota IRPEF 33%) e non si hanno detrazioni fiscali significative da sfruttare. Non conviene a chi ha molte detrazioni o desidera adeguare il canone all'inflazione: optando per la cedolare secca si rinuncia all'aggiornamento ISTAT.
Chi affitta per finalità turistiche deve anche dotarsi del CIN (Codice Identificativo Nazionale), obbligatorio dal novembre 2024 indipendentemente dal regime fiscale scelto.