Under 36 nel 2025: cosa resta dopo la fine delle agevolazioni fiscali

La confusione sui benefici under 36 nel 2025 ha creato un pericoloso gap informativo: mentre molti credono che tutte le agevolazioni siano finite con il 1° gennaio, il Fondo Consap resta attivo fino al 2027 con 670 milioni di euro stanziati e garanzie statali all'80% per mutui al 100%.

Dal 1° gennaio 2025 sono terminate solo le agevolazioni fiscali speciali (esenzione totale da imposte di registro, ipotecaria e catastale), ma rimangono operative le agevolazioni ordinarie prima casa con tasse ridotte al 2% invece del 9% e soprattutto l'accesso privilegiato al Fondo Consap. La distinzione è cruciale: chi ha meno di 36 anni può ancora ottenere mutui integrali senza anticipo, con garanzia statale rafforzata e condizioni privilegiate garantite fino al 31 dicembre 2027.

Per chi sta valutando l'acquisto della prima casa, il 2025 offre ancora condizioni particolarmente favorevoli per i giovani. La nostra guida Agevolazioni Prima Casa illustra il quadro completo dei benefici attualmente disponibili e come accedervi correttamente.

Il quadro normativo dal 1° gennaio 2025

Il panorama delle agevolazioni under 36 si è diviso in due categorie distinte: benefici fiscali terminati e benefici creditizi confermati e potenziati.

Agevolazioni fiscali speciali terminate

Le agevolazioni fiscali speciali per under 36, introdotte nel 2021 e operative fino al 31 dicembre 2024, non sono state prorogate dalla Legge di Bilancio 2025:

Esenzioni fiscali non più disponibili:

• Imposta di registro: era 0%, ora si applica il 2% (agevolazione ordinaria prima casa)
• Imposta ipotecaria: era 0%, ora €50 (agevolazione ordinaria prima casa)
• Imposta catastale: era 0%, ora €50 (agevolazione ordinaria prima casa)
• Credito d'imposta: non più riconosciuto per acquisti dal 2025

L'impatto economico di questa modifica comporta un costo aggiuntivo di circa €3.700 su un acquisto da €180.000, ma non elimina i vantaggi sostanziali per i giovani acquirenti.

Benefici confermati e rafforzati fino al 2027

Il sistema di sostegno per i giovani acquirenti mantiene i pilastri più importanti con validità estesa:

Fondo Consap - dotazione record:

• Budget triennale: 670 milioni di euro totali
• 2025: 130 milioni di euro
• 2026-2027: 270 milioni per anno
• Garanzia potenziata: 80% vs 50% ordinaria
• Finanziamento: fino al 100% del valore immobile

Agevolazioni fiscali ordinarie prima casa:

• Imposta di registro: 2% invece del 9% ordinario
• Imposte ipotecarie/catastali: €50 ciascuna vs €200 ordinarie
• IVA agevolata: 4% su immobili nuovi vs 10% ordinaria
• Risparmio complessivo: 77% sulle tasse vs regime ordinario

Il Fondo Consap come principale vantaggio under 36

Il Fondo Consap rappresenta oggi il beneficio più significativo per i giovani, permettendo l'accesso al credito senza anticipo con garanzie statali rafforzate.

La proroga triennale: una novità assoluta

Per la prima volta nella storia del Fondo, la dotazione è stata approvata per un triennio completo, eliminando l'incertezza dei rinnovi annuali:

Vantaggi della programmazione triennale:

• Certezza: nessun rischio scadenza improvvisa
• Pianificazione: tempo sufficiente per trovare l'immobile giusto
• Stabilità: condizioni invariate fino al 31 dicembre 2027
• Budget: dotazione più ampia della storia del Fondo

Condizioni operative 2025-2027

Requisiti di accesso confermati:

• Età: sotto i 36 anni non compiuti alla stipula del mutuo
• ISEE: non superiore a €40.000 annui
• Prima casa: mai posseduta proprietà immobiliari in precedenza
• Cittadinanza: italiana o UE con residenza in Italia

Parametri del finanziamento:

• Valore massimo immobile: €250.000
• Finanziamento: fino al 100% del prezzo di acquisto
• Garanzia statale: 80% dell'importo del mutuo
• Categorie ammesse: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7

Processo di accesso semplificato

Iter burocratico:

• Domanda: presentata tramite banca insieme alla richiesta di mutuo
• Modulistica: disponibile sui siti MEF e Consap
• Tempi: risposta garantita entro 20 giorni lavorativi
• Costi: nessuna commissione aggiuntiva per il richiedente

Analisi costi: impatto reale del cambiamento 2024-2025

Per comprendere l'effetto pratico delle modifiche normative, analizziamo l'evoluzione dei costi su un acquisto tipo.

Scenario: immobile €180.000 prima casa

Under 36 nel 2024 (regime speciale):

• Imposta registro: €0 (esenzione totale)
• Imposte ipotecarie/catastali: €0 (esenzione totale)
• Fondo Consap: disponibile al 100%
• Anticipo richiesto: €0
• Totale costi fiscali: €0

Under 36 nel 2025 (regime attuale):

• Imposta registro: €3.600 (2% agevolazione prima casa)
• Imposte ipotecarie/catastali: €100 totali (€50 + €50)
• Fondo Consap: confermato al 100% fino 2027
• Anticipo richiesto: €0 (invariato)
• Totale costi fiscali: €3.700

Incremento 2024 vs 2025: +€3.700 di imposte

Confronto con acquirenti standard over 36

Acquirente over 36 senza agevolazioni (2025):

• Imposta registro: €16.200 (9% aliquota ordinaria)
• Imposte ipotecarie/catastali: €400 totali
• Finanziamento massimo: 80% senza garanzie speciali
• Anticipo necessario: €36.000 (20% del valore)
• Totale costi iniziali: €52.600

Vantaggio under 36 nel 2025: risparmio di €48.900 totali

Le banche con le migliori condizioni under 36

Il mercato creditizio offre condizioni competitive specifiche per i giovani con accesso al Fondo Consap.

Intesa Sanpaolo - leadership giovani confermata

Mutuo Giovani Consap Green:

• TAEG: a partire da 2,34%
• Caratteristiche: combinazione Fondo Consap + sostenibilità
• Processo: supporto dedicato per pratiche under 36
• Vantaggi aggiuntivi: consulenza specializzata filiale

Banco BPM - flessibilità e competitività

MutuoYou Giovani Prima Casa:

• TAEG: a partire da 2,84%
• Fondo Consap: procedura integrata
• Opzioni durata: da 10 a 40 anni
• Target: giovani coppie e professionisti

Alternative competitive post-estate 2025

Con la scadenza delle promozioni estive al 30 giugno, le banche stanno lanciando nuove offerte per il secondo semestre:

BNL - focus efficienza energetica:

• Sconti: fino a 60 punti base per immobili classe A-B
• Spese: riduzione 50% costi istruttoria
• Validità: promozioni attive da luglio

Credem - strategia durate lunghe:

• Specializzazione: finanziamenti fino a 40 anni
• Spread: competitivi su mutui giovani
• Servizi: digitalizzazione completa processo

Strategie per massimizzare i benefici 2025-2027

I vantaggi under 36 si adattano a profili diversi, richiedendo approcci specifici per ottenere le condizioni ottimali.

Giovani con ISEE al limite superiore

Situazione tipo: ISEE €35.000-€40.000

Strategia di ottimizzazione:

• Timing dichiarazione: valutare modifica tempistiche per rimanere sotto soglia
• Documentazione redditi: preparare variazioni previste nei prossimi anni
• Scelta immobile: dimensionare valore in base a capacità di rimborso
• Tipo tasso: privilegiare fisso per stabilità pianificazione

Giovani con redditi variabili

Situazione tipo: partite IVA, contratti atipici, ISEE €20.000-€30.000

Strategia di accesso:

• Storico reddituale: presentare almeno 3 anni di dichiarazioni
• Garanti familiari: valutare supporto per rafforzare profilo creditizio
• Importo mutuo: dimensionare su reddito minimo garantito
• Durata: estendere per ridurre rata mensile

Coppie under 36 strategiche

Situazione tipo: uno o entrambi partner sotto i 36 anni

Strategia di massimizzazione:

• Configurazione intestazione: valutare migliore assetto fiscale
• ISEE cumulato: ottimizzare dichiarazione per rimanere sotto €40.000
• Capacità di indebitamento: sfruttare doppio reddito per importi maggiori
• Programmazione familiare: considerare evoluzioni nei prossimi anni

Il timing ottimale per l'azione

La finestra temporale 2025-2027 permette pianificazione strategica, ma alcune condizioni di mercato favoriscono decisioni tempestive.

Fattori che spingono verso l'azione immediata

Condizioni di mercato favorevoli:

• Tassi di interesse: ai minimi storici dopo 8 tagli BCE consecutivi
• Euribor: previsioni di ulteriore calo verso 1,80% entro dicembre
• Competizione bancaria: offerte aggressive per acquisire clientela giovane
• Mercato immobiliare: prezzi ancora accessibili prima di nuovi rialzi

Certezze normative:

• Fondo Consap: dotazione piena garantita per tutto il triennio
• Requisiti: stabili e confermati senza modifiche previste
• Processo: consolidato e collaudato da anni di operatività

Considerazioni per attesa strategica

Possibili ulteriori miglioramenti:

• Tassi: ulteriori riduzioni possibili nei prossimi 6 mesi
• Offerte bancarie: nuove promozioni autunnali in arrivo
• Crescita reddituale: miglioramento ISEE compatibile nel tempo

Fattori di rischio dell'attesa:

• Prezzi immobiliari: possibili aumenti superiori al risparmio su tassi
• Disponibilità migliore: selezione immobili ottimali oggi vs domani
• Costi opportunità: affitti pagati vs rate mutuo già attive

Le opportunità concrete vs la percezione diffusa

La narrazione che "le agevolazioni under 36 sono finite" risulta inesatta e dannosa, creando confusione che fa perdere opportunità significative.

La realtà dei benefici disponibili 2025-2027

I giovani under 36 mantengono accesso concreto a:

• Finanziamenti integrali senza anticipo fino a €250.000
• Garanzie statali del 80% vs 50% per categoria ordinaria
• Risparmio fiscale del 77% rispetto al regime non agevolato
• Certezza normativa per 3 anni consecutivi senza rinnovi
• Condizioni di mercato ai livelli più favorevoli degli ultimi anni

Il gap informativo e le sue conseguenze

La confusione normativa penalizza chi:

• Procrastina credendo erroneamente che non esistano più vantaggi
• Rinuncia all'acquisto basandosi su informazioni incomplete
• Sceglie soluzioni subottimali come affitti a lungo termine
• Perde finestre temporali di particolare convenienza

La situazione under 36 nel 2025 presenta condizioni ancora particolarmente favorevoli per i giovani acquirenti. Il Fondo Consap garantisce accesso a mutui al 100% con garanzie statali rafforzate fino al 2027, mentre le agevolazioni fiscali ordinarie mantengono un risparmio significativo del 77% sulle imposte. Chi ha meno di 36 anni può ancora beneficiare di condizioni privilegiate sostanziali: la chiave è comprendere correttamente cosa è cambiato e come accedere ai benefici che restano operativi.