Agevolazioni prima casa 2025: cosa cambia dopo la fine dei bonus fiscali under 36

Il 2025 segna una svolta per le agevolazioni prima casa destinate ai giovani under 36. Dal 1° gennaio è terminata l'era dei bonus fiscali che per oltre tre anni hanno permesso di risparmiare migliaia di euro su tasse di registro, ipotecarie e catastali. Tuttavia, il governo ha compensato questa perdita con il potenziamento del Fondo di Garanzia CONSAP, rifinanziato con 670 milioni di euro fino al 2027.

Il panorama delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa si è dunque trasformato: meno sconti immediati sulle tasse, ma maggiori garanzie per accedere al credito. Chi sta pianificando l'acquisto della prima casa deve ora riorganizzare la propria strategia, considerando strumenti diversi ma altrettanto efficaci per raggiungere l'obiettivo.

Per comprendere se conviene ancora acquistare o se è meglio continuare ad affittare, la nostra guida Comprare o Affittare Casa offre tutti gli elementi per una valutazione completa nel nuovo scenario normativo.

Cosa è cambiato dal 1° gennaio 2025: fine dei bonus fiscali

La modifica più significativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 riguarda l'eliminazione delle agevolazioni fiscali che fino al 31 dicembre 2024 permettevano ai giovani under 36 di risparmiare sostanzialmente sull'acquisto della prima casa.

I benefici fiscali perduti

Fino al 31 dicembre 2024, i giovani sotto i 36 anni potevano beneficiare di:

• Esenzione dall'imposta di registro: 2% del valore catastale invece del 9%
• Esenzione dall'imposta ipotecaria: €50 fissi invece del 2% del valore
• Esenzione dall'imposta catastale: €50 fissi invece dell'1% del valore
• Credito d'imposta per l'IVA versata al costruttore (in caso di acquisto da impresa)

Il risparmio fiscale perduto poteva raggiungere cifre significative. Su un immobile del valore di €200.000, la perdita delle agevolazioni fiscali comporta un maggior costo di circa €3.500-€4.000 tra imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Il credito d'imposta transitorio

Per chi ha stipulato l'atto definitivo tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024, resta attiva una misura di transizione. È possibile utilizzare un credito d'imposta per recuperare le imposte versate, ma solo seguendo questa procedura:

• Stipulare un atto integrativo dal notaio (anche dopo il 31 dicembre 2024)
• Dichiarare la volontà di utilizzare i benefici "prima casa under 36"
• Utilizzare il credito entro il 31 dicembre 2025 tramite F24

Il Fondo CONSAP: 670 milioni per tre anni

Se da un lato sono terminati i bonus fiscali, dall'altro il governo ha significativamente potenziato il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da CONSAP. Il rifinanziamento di 670 milioni di euro per il triennio 2025-2027 rappresenta l'investimento più sostanzioso mai destinato a questo strumento.

La nuova distribuzione dei fondi

Stanziamenti per anno:

• 2025: 130 milioni di euro
• 2026: 270 milioni di euro
• 2027: 270 milioni di euro
• Totale: 670 milioni di euro

Questa programmazione triennale garantisce certezza e continuità, superando il sistema delle proroghe annuali che caratterizzava gli anni precedenti.

Beneficiari prioritari

Importante cambiamento 2025: Dal 1° gennaio 2025, l'accesso al Fondo è riservato esclusivamente alle categorie prioritarie (non più disponibile per tutti come in precedenza):

• Giovani under 36 con ISEE fino a €40.000
• Coppie giovani (almeno un partner under 35, convivenza da 2+ anni)
• Famiglie monoparentali con figli minori
• Inquilini di edilizia pubblica
• Famiglie numerose (3+ figli under 21)

Come funziona la garanzia CONSAP nel 2025

Il meccanismo del Fondo CONSAP permette di accedere a mutui con elevate percentuali di finanziamento grazie alla garanzia statale che riduce il rischio per le banche.

Livelli di garanzia disponibili

Garanzia base (50%):

• Disponibile per tutti i beneficiari
• Mutuo massimo: €250.000
• Nessun limite di reddito specifico

Garanzia rafforzata (80%):

• Per mutui superiori all'80% del valore immobile
• ISEE massimo: €40.000
• Target: giovani under 36 e categorie prioritarie

Garanzia massima (90%):

• Riservata a famiglie numerose (5+ figli)
• Reddito massimo: €50.000 annui
• Copertura eccezionale per situazioni specifiche

Requisiti e limitazioni

Per accedere al Fondo CONSAP è necessario rispettare alcune condizioni:

• Età: Non aver compiuto 36 anni nell'anno dell'atto di acquisto
• Reddito: ISEE non superiore a €40.000 (per garanzia all'80%)
• Proprietà: Non possedere altri immobili residenziali
• Destinazione: Immobile deve essere adibito ad abitazione principale

Strategie alternative per i giovani nel 2025

La fine dei bonus fiscali non significa la fine delle opportunità per i giovani acquirenti. Esistono diverse strategie per minimizzare l'impatto della perdita delle agevolazioni fiscali.

Mutui al 100% con garanzia CONSAP

La combinazione tra Fondo CONSAP e mutui al 100% offre un'alternativa concreta al risparmio fiscale perduto:

• Accesso senza anticipo: Finanziamento dell'intero valore immobile
• Garanzia statale: Riduce i tassi applicati dalle banche
• Flessibilità: Liquidità disponibile per arredamento e spese accessorie

Focus sui mutui green

I giovani possono orientarsi verso immobili in classe energetica A o B per accedere ai mutui green, che offrono:

• Tassi agevolati: 10-60 punti base in meno rispetto ai mutui standard
• Condizioni favorevoli: Come il 2,19% di Crédit Agricole
• Benefici ambientali: Minori costi energetici futuri

Per approfondire i vantaggi dei mutui a tasso fisso rispetto ai variabili, consulta la nostra guida Mutuo a Tasso Fisso vs Tasso Variabile.

Ottimizzazione fiscale residua

Anche senza bonus specifici, restano disponibili le agevolazioni prima casa standard:

• Imposta di registro ridotta: 2% invece del 9% (vs 0% del bonus)
• Imposte ipotecarie e catastali: €50 ciascuna (invariate)
• Detrazioni interessi passivi: 19% su un massimo di €4.000 annui

Il confronto: prima e dopo il 2025

Per comprendere l'impatto reale delle modifiche, analizziamo un caso pratico di acquisto prima casa da €200.000.

Scenario pre-2025 (con bonus under 36)

• Imposte: €100 totali (registro + ipotecaria + catastale)
• Mutuo: 80% del valore (€160.000)
• Anticipo richiesto: €40.000
• Costo totale iniziale: €40.100

Scenario post-2025 (con Fondo CONSAP)

• Imposte: €4.100 (2% registro = €4.000* + €100 ipotecaria/catastale)
• Mutuo: 100% del valore (€200.000 con garanzia CONSAP)
• Anticipo richiesto: €0
• Costo totale iniziale: €4.100

*Minimo €1.000 per legge, ma su €200.000 si applica il 2% = €4.000

Chi beneficia di più del nuovo sistema

Le modifiche del 2025 creano vincitori e perdenti tra le diverse categorie di giovani acquirenti.

Vincitori: chi ha poca liquidità

• Giovani senza risparmi: Accesso al 100% senza anticipo
• Redditi stabili ma patrimonio limitato: Garanzia statale facilita l'approvazione
• Famiglie monoparentali: Categoria prioritaria con vantaggi specifici

Penalizzati: chi aveva liquidità

• Giovani con risparmi consistenti: Perdita netta del risparmio fiscale
• Acquisti di valore elevato: Maggior impatto delle tasse in valore assoluto
• Seconde case: Nessuna alternativa alle agevolazioni perdute

Come procedere nel 2025

Per massimizzare i benefici disponibili nel nuovo scenario normativo, è essenziale adottare una strategia mirata.

Step 1: Valutazione della situazione finanziaria

Prima di iniziare la ricerca, è fondamentale:

• Calcolare il budget disponibile
• Verificare i requisiti per il Fondo CONSAP
• Valutare la sostenibilità della rata con mutuo al 100%

Step 2: Orientamento verso soluzioni green

Privilegiare immobili in classe energetica A o B per accedere a:

• Tassi mutuo più vantaggiosi
• Minori costi energetici futuri
• Maggiore valore di rivendita

Step 3: Confronto banche e condizioni

Non tutte le banche applicano le stesse condizioni per i mutui CONSAP:

• Confrontare spread e TAEG
• Verificare la gestione pratica del Fondo
• Valutare tempi di istruttoria

Il 2025 rappresenta un anno di transizione che richiede un adattamento delle strategie di acquisto. Pur venendo meno i vantaggi fiscali immediati, il potenziamento del Fondo CONSAP offre opportunità concrete per realizzare il sogno della prima casa, specialmente per chi ha liquidità limitata ma reddito stabile.

La chiave del successo sta nel comprendere i nuovi meccanismi e sfruttarli strategicamente, orientandosi verso soluzioni che massimizzino i benefici disponibili in questo mutato scenario normativo.