Migliori mutui gennaio 2026: confronto TAN, TAEG e offerte

Il mercato dei mutui apre il 2026 con condizioni competitive: i tassi fissi partono dal 2,75% TAN per gli immobili green, mentre il variabile scende sotto il 2,40%. La BCE ha chiuso il 2025 con i tassi sui depositi al 2,00% e l'Euribor 3 mesi si è stabilizzato intorno al 2,03%. Con l'IRS a 10 anni al 2,87%, il tasso fisso resta la scelta prevalente (oltre il 93% delle richieste), ma il variabile offre risparmi immediati per chi accetta un minimo di incertezza.

In questo articolo confrontiamo le migliori offerte di gennaio 2026 per acquisto prima casa, con simulazioni concrete su importi da €150.000 e €200.000 a 25 anni. L'obiettivo è identificare quale banca conviene in base al profilo: giovane under 36, acquirente di immobile green o mutuatario tradizionale.

Il contesto tassi gennaio 2026

Il primo mese del 2026 conferma il trend di stabilizzazione iniziato nell'autunno 2025. La BCE ha mantenuto i tassi invariati nella riunione del 18 dicembre e le previsioni indicano cautela anche per il meeting del 4-5 febbraio. L'inflazione nell'eurozona è tornata sotto il 2% target, ma la banca centrale preferisce attendere conferme prima di ulteriori tagli.

Per i mutui, questo scenario si traduce in:

• Tasso fisso: conveniente per chi cerca certezza, con TAEG dal 2,94%
• Tasso variabile: interessante per chi punta al risparmio immediato, con TAN dal 2,37%
• Spread: ai minimi storici, soprattutto per immobili in classe energetica A/B

Il differenziale fisso-variabile si è ridotto a circa 0,40-0,50 punti percentuali, rendendo entrambe le opzioni valide. Per approfondire le differenze, consulta la guida Mutuo a Tasso Fisso vs Mutuo a Tasso Variabile.

Metodologia del confronto

Per rendere confrontabili le offerte, abbiamo applicato parametri standard:

• LTV: 80% (finanziamento dell'80% del valore immobile)
• Durata: 25 anni
• Finalità: acquisto prima casa
• Importi simulati: €150.000 e €200.000
• Profilo: lavoratore dipendente a tempo indeterminato

I tassi riportati sono quelli rilevati dai siti ufficiali delle banche e dai comparatori (Facile.it, MutuiOnline) al 23 gennaio 2026. Le rate sono calcolate con la formula dell'ammortamento francese e devono considerarsi indicative*.

Migliori mutui tasso fisso gennaio 2026

Crédit Agricole - Mutuo Greenback

L'offerta più competitiva per chi acquista immobili in classe energetica A o B.

• TAN: 2,75%
• TAEG: 2,94%
• Rata €150.000: €692/mese*
• Rata €200.000: €922/mese*
• Spese istruttoria: €500 (dimezzate per green)
• Validità promozione: stipula entro 10 aprile 2026

Il Greenback di Crédit Agricole conferma la strategia aggressiva della banca francese sul segmento sostenibile. Lo spread è tra i più bassi del mercato e le spese accessorie sono contenute.

BPER Banca - Mutuo You Green

Alternativa solida per immobili in classe A, B o C.

• TAN: 2,95%
• TAEG: ~3,15%
• Rata €150.000: €708/mese*
• Rata €200.000: €944/mese*
• Perizia: gratuita
• Polizza incendio: obbligatoria con la banca

BPER estende l'offerta green anche alla classe C, ampliando la platea di immobili ammessi. Lo spread leggermente superiore è compensato dalla perizia gratuita.

Intesa Sanpaolo - Mutuo Domus Green

Il prodotto di riferimento per il mercato retail.

• TAN: 3,46%
• TAEG: 3,70%
• Rata €150.000: €752/mese*
• Rata €200.000: €1.002/mese*
• Spese istruttoria: €800
• Filiali: capillarità su tutto il territorio

Intesa Sanpaolo propone tassi più alti rispetto ai competitor diretti online, ma offre assistenza in filiale e flessibilità nelle condizioni. Per chi cerca supporto personalizzato durante tutto il processo.

ING - Mutuo Arancio

L'opzione 100% digitale con buon equilibrio qualità-prezzo.

• TAN: ~3,50% (Eurirs + spread 0,60%)
• TAEG: ~3,80%
• Rata €150.000: €751/mese*
• Rata €200.000: €1.001/mese*
• Spese: istruttoria gratuita, perizia €350
• Gestione: interamente online

Il Mutuo Arancio di ING punta sulla semplicità: niente filiali, niente appuntamenti, tutto gestibile da app. I tassi non sono i più bassi ma l'esperienza utente è tra le migliori.

BNL - Mutuo Fisso

Offerta tradizionale con incentivi per accredito stipendio.

• TAN: 3,35%
• TAEG: 3,61%
• Rata €150.000: €739/mese*
• Rata €200.000: €986/mese*
• Sconto stipendio: -0,30% sul TAN
• Sconto green: ulteriore -0,10% per classe A/B

BNL premia la relazione con il cliente: chi accredita lo stipendio e acquista green può ottenere condizioni competitive vicine ai best performer.

Migliori mutui tasso variabile gennaio 2026

Per chi punta al risparmio immediato accettando l'incertezza sui tassi futuri.

Banco BPM - Mutuo Green Variabile

• TAN: 2,37% (Euribor 3M + 0,35%)
• TAEG: 2,51%
• Rata €150.000: €660/mese*
• Rata €200.000: €880/mese*
• Requisito: immobile classe A/B
• Cap: non previsto

Lo spread dello 0,35% è tra i più bassi disponibili. Il risparmio rispetto al fisso è di circa €30-40/mese, ma senza cap il rischio di rialzo resta aperto.

Webank - Mutuo Green Variabile

• TAN: 2,47% (Euribor 1M + spread)
• TAEG: 2,52%
• Rata €150.000: €668/mese*
• Rata €200.000: €891/mese*
• Spese: zero spese di istruttoria e perizia
• Gestione: 100% online

Webank (gruppo Banco BPM) offre un variabile competitivo con zero spese accessorie, ideale per chi cerca la massima efficienza di costo nel breve periodo.

Offerte under 36 e mutui green

Gli under 36 con ISEE sotto €40.000 possono ancora accedere al Fondo Consap per la garanzia statale fino all'80% (o 90% per ISEE sotto €30.000). Le agevolazioni fiscali sono terminate, ma la garanzia pubblica resta operativa fino al 31 dicembre 2027.

Intesa Sanpaolo - Mutuo Giovani Green

• TAN: 3,06%
• TAEG: ~3,50%
• LTV massimo: 100% con garanzia Consap
• Durata massima: 30 anni
• Classe energetica: A o B richiesta

Per gli under 36 che acquistano immobili efficienti, Intesa combina garanzia statale e sconto green. La possibilità di finanziare il 100% del valore elimina il problema dell'anticipo.

Per approfondire tutti i requisiti e le procedure, consulta la Guida completa all'acquisto della prima casa.

Come scegliere la banca giusta

La scelta dipende dal profilo specifico:

Per giovani under 36 con ISEE ≤ €40.000 → Intesa Sanpaolo Mutuo Giovani: garanzia Consap + 100% finanziamento

Per acquirenti di immobili green (classe A/B) → Crédit Agricole Greenback: miglior TAN fisso (2,75%) + spese ridotte

Per chi preferisce la gestione digitale → ING Mutuo Arancio o Webank: processi snelli, zero code in filiale

Per chi vuole assistenza in filiale → Intesa Sanpaolo o BNL: consulenza personalizzata, flessibilità contrattuale

Per chi punta al risparmio immediato → Banco BPM Variabile Green: TAN 2,37%, risparmio €30-40/mese vs fisso

Il momento per agire

Gennaio 2026 presenta una finestra favorevole: spread ai minimi, tassi BCE stabili e banche in competizione per acquisire nuovi clienti a inizio anno. La prossima riunione BCE del 4-5 febbraio non dovrebbe portare sorprese, ma eventuali segnali di ripresa dell'inflazione potrebbero modificare le aspettative di mercato.

Per chi ha già individuato l'immobile, conviene raccogliere preventivi da 3-4 banche e confrontare le offerte vincolanti. Le promozioni di inizio anno hanno scadenze precise (Crédit Agricole fino al 10 aprile, altre fino a fine febbraio) e i tassi migliori potrebbero non essere disponibili a lungo.

Chi sta valutando anche una surroga del mutuo trova condizioni altrettanto competitive, con spread ai minimi storici sulle operazioni di portabilità.