Emergenza abitativa Italia: 1 su 4 a rischio, affitti +8%
Quasi un italiano su quattro vive a rischio povertà abitativa. È il dato che emerge dall'ultimo rapporto Eurostat "Housing in Europe 2025 edition": il 27,8% della popolazione italiana risulta esposto al rischio povertà una volta sottratte le spese per la casa dal reddito disponibile. Un divario di 8,9 punti percentuali rispetto al 18,9% calcolato senza considerare i costi abitativi.
Il problema non è solo italiano. La media europea mostra un gap ancora più marcato: dal 16,2% si passa al 29,6% (+13,4 punti). Ma in Italia la situazione si aggrava per l'aumento costante degli affitti e un paradosso tutto nostro: milioni di case vuote mentre le famiglie faticano a trovare alloggio.
In questo articolo analizziamo i numeri del disagio abitativo, l'andamento degli affitti nelle principali città e quando conviene oggi passare dall'affitto al mutuo. Per chi sta valutando l'acquisto della prima casa, consigliamo la nostra guida completa all'acquisto.
I numeri del disagio abitativo in Italia
I dati Eurostat fotografano una situazione critica. L'Italia, pur vantando un tasso di proprietà del 76% (superiore alla media UE del 68%), mostra fragilità profonde quando si analizza l'incidenza dei costi abitativi sui bilanci familiari.
Il dato più allarmante riguarda le famiglie con minori in affitto: il 32,3% vive in condizioni di povertà assoluta, contro appena il 6,1% delle famiglie proprietarie. Una differenza di oltre 26 punti che spiega perché l'età media di uscita dalla famiglia d'origine superi i 30 anni in Italia, contro i 26 della media europea.
5,7 milioni di italiani vivono in povertà assoluta (9,8% della popolazione). Il 12% delle famiglie in affitto risulta in arretrato con i pagamenti, mentre il 9,5% della popolazione non riesce a riscaldare adeguatamente la propria abitazione.
Circa il 24% delle abitazioni italiane è in affitto, una quota inferiore rispetto a Francia (~40%) e Germania (53%). Questo significa che chi non riesce ad acquistare casa si trova a competere per un'offerta più limitata, con prezzi in costante crescita.
Affitti 2025-2026: città a confronto
Il mercato degli affitti ha registrato aumenti significativi nel 2025. Roma guida la classifica con un +8,3% su base annua, mentre Milano resta la città più cara d'Italia con un canone medio di 22,8€ al metro quadro, pur mostrando un lieve calo del 2,3% nell'ultimo anno.
Le sorprese arrivano dalle città medie e dal Sud:
- Trapani: +16,4%
- Prato: +13,9%
- Ragusa: +13,3%
Complessivamente, il 70% delle città italiane ha registrato canoni in aumento. Le previsioni di Immobiliare.it Insights indicano un ulteriore +8,1% per il 2026, trainato dalla domanda di studenti, lavoratori in mobilità e turismo.
Il gap tra domanda e offerta si allarga. In Europa mancano 925.000 alloggi rispetto al fabbisogno stimato di 2,2 milioni di unità, con solo 1,3 milioni in costruzione. L'Italia contribuisce a questo deficit con un mercato degli affitti strutturalmente sottodimensionato.
Il paradosso delle case vuote
Mentre milioni di famiglie cercano casa, l'Italia conta 9,6 milioni di abitazioni non occupate. Secondo il censimento ISTAT 2021, rappresentano il 27,3% dello stock abitativo totale. Un dato impressionante se confrontato con Francia (7,8%) e Germania (4,4%).
Le percentuali più alte si concentrano nel Mezzogiorno:
- Reggio Calabria: 40,2%
- Messina: 39,8%
- Palermo: 32,5%
Case ereditate, seconde abitazioni abbandonate, immobili in attesa di ristrutturazione: le ragioni sono molteplici. Il risultato è un mancato incontro tra domanda e offerta che alimenta la crisi abitativa. Il recente Piano Casa Italia 2026 punta a sbloccare parte di questo patrimonio, ma i tempi di attuazione restano incerti.
Affitto o mutuo: i calcoli che fanno la differenza
Con i tassi sui mutui in discesa, sempre più famiglie si chiedono se convenga continuare a pagare l'affitto o acquistare casa. I numeri, in molti casi, premiano l'acquisto.
Prendiamo due esempi concreti:
Milano – Affitto medio bilocale: circa €1.400/mese Roma – Affitto medio bilocale: circa €1.000/mese
Confrontiamo con la rata di un mutuo:
- Importo: €150.000
- Durata: 25 anni
- TAN indicativo: 2,80%
- Rata mensile: circa €700*
Il risparmio mensile può oscillare tra €300 e €700 rispetto all'affitto. In 25 anni significa tra €90.000 e €210.000 risparmiati, con in più la proprietà dell'immobile a fine mutuo.
Vuoi calcolare la rata per il tuo caso specifico? Usa il nostro Simulatore Mutuo per confrontare diverse durate e importi.
*I calcoli sono indicativi. La rata effettiva dipende dal profilo creditizio, dalla banca e dalle condizioni di mercato al momento della richiesta. L'Euribor a 3 mesi è attualmente intorno al 2%, mentre l'IRS a 20 anni si attesta al 3,25%.
Come orientarsi nel mercato 2026
Il contesto attuale offre opportunità concrete per chi vuole comprare casa. I tassi sui mutui sono in calo dopo i tagli BCE del 2025, con offerte a tasso fisso che partono dal 2,80% TAN per immobili in classe energetica elevata.
Per gli under 36 resta attivo fino al 2027 il Fondo Consap, che garantisce fino all'80% del mutuo per chi ha ISEE inferiore a 40.000€. Un'agevolazione che può fare la differenza per i giovani esclusi dal mercato degli affitti sempre più caro.
Chi invece sceglie di affittare deve fare i conti con le nuove regole sugli affitti brevi, che potrebbero liberare parte dell'offerta oggi destinata al turismo.
La direzione è chiara: con affitti in crescita e rate mutuo in discesa, il 2026 potrebbe essere l'anno giusto per valutare l'acquisto. Il primo passo è simulare la rata con i propri parametri e confrontarla con l'affitto attuale.