ISEE 2026: franchigia prima casa a 91.500 euro, impatto sui mutui
La Legge di Bilancio 2026, approvata definitivamente dalla Camera il 30 dicembre con 216 voti favorevoli, introduce una modifica rilevante per chi possiede la prima casa: la franchigia ISEE passa da 52.500 a 91.500 euro.
Per le famiglie che accedono alle prestazioni sociali legate all'ISEE, questa novità comporta una potenziale riduzione dell'indicatore e un accesso più semplice a bonus e agevolazioni. Chi sta valutando un mutuo agevolato con il Fondo Consap potrebbe beneficiare di un ISEE più basso e rientrare nei requisiti. La nostra guida Mutuo a Tasso Fisso vs Tasso Variabile aiuta a orientarsi nella scelta del finanziamento.
Come cambia il calcolo ISEE per la prima casa
La franchigia rappresenta la quota del valore catastale della prima casa che viene esclusa dal patrimonio immobiliare ai fini del calcolo ISEE. Fino al 2025, questa soglia era fissata a 52.500 euro. Dal 2026, la Manovra la innalza a 91.500 euro.
La nuova franchigia di 91.500 euro si applica solo a cinque prestazioni specifiche: Assegno di Inclusione, Supporto per Formazione e Lavoro, Assegno Unico Universale, Bonus Asilo Nido e Bonus Nuovi Nati.
Per chi risiede nei comuni capoluogo delle Città Metropolitane (Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Bari, Palermo e altre), la soglia sale ulteriormente a 120.000 euro. Le grandi aree urbane con valori immobiliari elevati possono beneficiare di franchigie fino a 200.000 euro.
A questa soglia base si aggiunge un incremento di 2.500 euro per ogni figlio convivente successivo al primo. Una famiglia con tre figli, ad esempio, otterrà una franchigia di 96.500 euro (91.500 + 2.500 + 2.500).
L'effetto pratico sul valore ISEE
Il patrimonio immobiliare incide per il 20% nel calcolo finale dell'ISEE. Aumentando la franchigia di 39.000 euro (da 52.500 a 91.500), molte famiglie vedranno una riduzione dell'indicatore stimabile tra 7.000 e 14.000 euro, a seconda della situazione patrimoniale complessiva.
Secondo le stime disponibili, circa il 15% dei nuclei familiari che richiedono l'ISEE possiedono una prima casa con valore catastale superiore alla vecchia franchigia. Per questi nuclei, la riforma comporta un abbassamento concreto dell'ISEE.
Per chi ha un mutuo in corso, il capitale residuo al 31 dicembre dell'anno precedente continua a essere detratto dal valore dell'immobile. La combinazione tra nuova franchigia e debito residuo può azzerare completamente il peso della prima casa nel calcolo ISEE per le prestazioni interessate.
Impatto sui mutui agevolati e Fondo Consap
Il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap richiede un ISEE non superiore a 40.000 euro per accedere alla garanzia rafforzata all'80%. Per le famiglie numerose le soglie variano: ISEE fino a 40.000 euro per 3 figli under 21 (garanzia 80%), fino a 45.000 euro per 4 figli (garanzia 85%), fino a 50.000 euro per 5 o più figli (garanzia 90%).
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La riduzione dell'ISEE derivante dalla nuova franchigia può far rientrare nella soglia dei 40.000 euro famiglie che prima ne erano escluse. Il meccanismo è semplice: se la prima casa incideva per 10.000 euro sull'ISEE e ora viene esclusa grazie alla franchigia maggiorata, il nuovo indicatore scenderà di quella cifra.
Per il 2026, il Fondo Consap dispone di 270 milioni di euro di dotazione e un tetto complessivo di garanzie fino a 43 miliardi di euro. Le categorie prioritarie restano: giovani under 36, coppie con almeno un partner under 35, famiglie monoparentali con figli minori e inquilini di edilizia pubblica.
Chi beneficia di più della riforma
Le famiglie con prima casa di valore medio-alto (tra 60.000 e 150.000 euro di valore catastale) ottengono i maggiori vantaggi. Prima della riforma, parte di questo valore entrava nel calcolo ISEE. Ora può essere interamente escluso.
- Proprietari di prima casa con valore catastale fino a 91.500 euro
- Residenti nelle città metropolitane (franchigia fino a 120.000 euro)
- Famiglie numerose (maggiorazione di 2.500 euro per figlio)
- Chi ha un mutuo residuo elevato sulla prima casa
- Applicazione limitata a cinque prestazioni specifiche
- Entrata in vigore effettiva posticipata per tempi tecnici INPS
- Nessun beneficio per chi non possiede prima casa
Chi possiede immobili di valore catastale superiore alle nuove soglie continuerà a vedere una parte del patrimonio conteggiata nell'ISEE, seppure in misura ridotta rispetto al passato.
Come richiedere il nuovo ISEE nel 2026
Dal 1° gennaio 2026, la DSU precompilata diventa la modalità ordinaria per richiedere l'ISEE. Anche chi si rivolge ai CAF dovrà passare attraverso il sistema precompilato dell'INPS.
Per ottenere la DSU precompilata servono SPID di secondo livello, CIE o CNS. L'INPS incrocerà automaticamente i dati con l'Agenzia delle Entrate, l'Anagrafe Nazionale della Popolazione Residente e il Pubblico Registro Automobilistico.
L'attestazione ISEE sarà disponibile entro dieci giorni lavorativi dalla ricezione della DSU. È importante considerare che, nonostante la Legge di Bilancio sia in vigore dal 1° gennaio, i tempi tecnici per l'aggiornamento dei sistemi INPS potrebbero ritardare l'applicazione effettiva delle nuove regole.
Il momento per valutare le opportunità
La combinazione tra franchigia maggiorata sull'ISEE e Fondo Consap rifinanziato fino al 2027 offre un quadro favorevole per chi pianifica l'acquisto della prima casa. Chi finora superava la soglia ISEE di 40.000 euro a causa del patrimonio immobiliare ha ora una possibilità concreta di rientrare nei requisiti.
Il 2026 presenta condizioni particolarmente favorevoli per i giovani under 36 e le famiglie numerose. La garanzia statale fino al 90% per chi ha cinque o più figli, unita alla nuova franchigia maggiorata per figlio, amplia significativamente la platea di potenziali beneficiari. Chi sta valutando un mutuo agevolato può sfruttare questa fase per verificare la propria situazione ISEE aggiornata e procedere con la richiesta di accesso al Fondo Consap.