Legge Bilancio 2026: tutte le novità per mutui e casa
La Legge di Bilancio 2026 è in vigore dal 1° gennaio. Il pacchetto di misure interessa direttamente chi sta comprando casa o ha un mutuo in corso. Fondo Consap rifinanziato con 270 milioni di euro, bonus ristrutturazione confermati e nuova franchigia ISEE più alta: il quadro normativo per il 2026 presenta elementi favorevoli per diverse categorie di acquirenti.
La manovra da 22,2 miliardi di euro complessivi, approvata dalla Camera il 30 dicembre con 216 voti favorevoli e pubblicata in Gazzetta Ufficiale come Legge 199/2025, mantiene le agevolazioni esistenti e introduce alcune novità specifiche per il settore abitativo. La nostra guida Acquisto prima casa: guida completa offre un quadro completo del percorso di acquisto con tutte le agevolazioni disponibili.
Fondo Consap: 270 milioni per il 2026
Il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da CONSAP resta operativo fino al 31 dicembre 2027. Per il 2026 sono stanziati 270 milioni di euro, la stessa cifra prevista anche per il 2027. Il totale del triennio 2025-2027 ammonta a 670 milioni di euro.
La garanzia statale copre fino all'80% del mutuo per under 36 e giovani coppie con ISEE sotto 40.000 euro, consentendo finanziamenti al 100% del valore dell'immobile senza anticipo.
Le categorie prioritarie restano invariate: giovani che non hanno compiuto 36 anni, coppie con almeno un componente under 35 e nucleo costituito da almeno due anni, nuclei monogenitoriali con figli minori e conduttori di alloggi IACP. Se rientri in queste categorie, consulta la guida Under 36 e Fondo Consap per i dettagli operativi. Per le famiglie numerose le garanzie salgono ulteriormente: 85% con 4 figli (ISEE fino a 45.000 euro) e 90% con 5 o più figli (ISEE fino a 50.000 euro).
Franchigia ISEE: da 52.500 a 91.500 euro
Novità importante. La Legge di Bilancio 2026 innalza la franchigia sulla prima casa nel calcolo dell'ISEE. Il valore escluso dal patrimonio immobiliare passa da 52.500 a 91.500 euro, con soglie ancora più alte per chi risiede nelle città metropolitane (fino a 120.000 euro) e maggiorazioni di 2.500 euro per ogni figlio convivente dal secondo in poi.
Abbiamo analizzato l'impatto concreto: una famiglia con prima casa dal valore catastale di 80.000 euro vede la quota esclusa dal patrimonio salire di 39.000 euro. Tradotto in termini pratici, l'ISEE può scendere di 5.000-8.000 euro a seconda della composizione del nucleo (stima indicativa, il calcolo effettivo dipende dalla situazione patrimoniale complessiva). Chi finora superava la soglia dei 40.000 euro per accedere alla garanzia Consap all'80% potrebbe ora rientrare nei requisiti.
La nuova franchigia si applica a cinque prestazioni specifiche: Assegno di Inclusione, Supporto per Formazione e Lavoro, Assegno Unico Universale, Bonus Asilo Nido e Bonus Nuovi Nati. Per un approfondimento completo sulla franchigia e il calcolo dell'ISEE, leggi il nostro articolo dedicato ISEE 2026 e mutui agevolati.
Bonus edilizi: ristrutturazione, ecobonus e sismabonus
Buone notizie per chi ristruttura. La decurtazione delle detrazioni prevista dalla manovra precedente è stata rinviata al 2027. Per tutto il 2026 restano valide le aliquote attuali:
Abitazione principale: detrazione 50%, tetto 96.000 euro, ripartizione in 10 quote annuali.
Seconde case: detrazione 36%, stesso tetto e ripartizione.
Chi sta valutando lavori di ristrutturazione ha quindi un anno in più per beneficiare delle aliquote più favorevoli. Dal 2027 le percentuali scenderanno rispettivamente al 36% e al 30%.
Anche per l'efficientamento energetico e l'adeguamento sismico le aliquote restano invariate. L'Ecobonus mantiene le percentuali differenziate per tipologia di intervento. Il Bonus Mobili è confermato al 50% con tetto di spesa a 5.000 euro, applicabile sia alla prima che alla seconda casa. Non prorogata invece l'agevolazione per barriere architettoniche al 75%.
Stai valutando l'acquisto di una casa da ristrutturare? Calcola la rata del mutuo con il Simulatore Mutuo e pianifica l'investimento complessivo.
Altre misure: fondo genitori separati e bonus green
Una novità rilevante per chi affronta una separazione è l'istituzione del Fondo per il sostegno abitativo dei genitori separati o divorziati, con dotazione di 20 milioni di euro annui a partire dal 2026. Il fondo è destinato ai genitori non assegnatari dell'abitazione familiare con figli a carico fino a 21 anni. I contributi possono coprire sia canoni di locazione che rate di mutuo per la nuova sistemazione abitativa.
Il Bonus Case Green invece non ce l'ha fatta. Durante l'iter parlamentare era stato presentato un emendamento per reintrodurre la detrazione del 50% sull'IVA per immobili nuovi in classe energetica A o B. La misura non è stata inclusa nel testo finale. Chi acquista un immobile nuovo ad alta efficienza può comunque beneficiare delle agevolazioni ordinarie prima casa (IVA al 4% invece del 10%) e degli sconti sui tassi offerti da diverse banche per i mutui green.
Cosa valutare per il 2026
Facciamo il punto. Il quadro complessivo della Legge di Bilancio 2026 presenta opportunità concrete per diverse categorie di acquirenti.
- Fondo Consap operativo fino al 2027 con dotazione adeguata
- Franchigia ISEE aumentata per facilitare accesso alle agevolazioni
- Bonus ristrutturazione al 50% confermato per la prima casa
- Nuovo sostegno per genitori separati con figli a carico
- Bonus fiscali speciali under 36 (esenzioni imposte) non rinnovati
- Bonus Case Green non reintrodotto
- Aliquote ristrutturazione in calo dal 2027
Il 2026 si conferma un anno favorevole per chi pianifica l'acquisto della prima casa con accesso al Fondo Consap. La combinazione tra garanzia statale all'80%, tassi ancora contenuti rispetto ai picchi del 2023 e franchigia ISEE aumentata amplia la platea di potenziali beneficiari. Chi sta valutando l'acquisto può sfruttare questa finestra temporale per procedere con la richiesta di mutuo, verificando prima la propria situazione ISEE aggiornata.