Piano Casa Italia 2026: 100.000 alloggi e formula rent-to-buy
Il Governo Meloni ha annunciato l'avvio del Piano Casa Italia, un programma che prevede 100.000 nuovi alloggi a prezzi calmierati nei prossimi 10 anni.
La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) stanzia complessivamente circa 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030, con l'obiettivo di rispondere all'emergenza abitativa che coinvolge oltre un italiano su quattro secondo i dati Eurostat. La novità principale è l'introduzione del rent-to-buy: una formula che permette di pagare un affitto che si accumula come anticipo sul prezzo finale dell'immobile. Per chi sta valutando l'acquisto della prima casa, questo strumento può rappresentare un'alternativa al mutuo tradizionale, specialmente in assenza di risparmi iniziali. La nostra guida all'acquisto prima casa illustra tutte le opzioni disponibili.
Cosa prevede il Piano Casa Italia
Il Piano Casa Italia, definito nei commi 783-784 della Legge di Bilancio 2026, si articola su tre assi principali: costruzione di nuovi alloggi sociali, recupero delle case popolari sfitte e introduzione della formula rent-to-buy per facilitare l'accesso alla proprietà.
Obiettivo: 100.000 alloggi a canone ridotto del 20-30% rispetto ai valori di mercato, destinati a giovani, giovani coppie, genitori separati e anziani.
Le risorse stanziate ammontano a circa 970 milioni di euro distribuiti su 5 anni:
- 2026-2027: 200 milioni (100+100) per il fondo di garanzia e co-finanziamento
- 2028-2030: 560 milioni per l'assegnazione di immobili a canone ridotto
- Piano Sociale per il Clima: risorse aggiuntive dai fondi europei
Il Ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini ha annunciato la convocazione del tavolo tecnico al MIT prima del 6 febbraio 2026. "Spero di riuscire a definire tutto nei prossimi 15-20 giorni", ha dichiarato il vicepremier, indicando che il primo decreto attuativo (Dpcm) è in fase di elaborazione.
Come funziona il rent-to-buy
Il rent-to-buy, introdotto in Italia dal DL 133/2014 (Decreto Sblocca Italia), è un contratto che combina locazione e compravendita. Il conduttore entra subito nell'immobile pagando un canone mensile composto da due parti: una quota per il godimento dell'alloggio e una quota che si accumula come anticipo sul prezzo di acquisto.
Dopo un periodo determinato (generalmente 5-10 anni), il conduttore può decidere se acquistare l'immobile, scontando quanto già versato come acconto, oppure rinunciare perdendo solo la quota destinata al godimento.
Esempio pratico: su un immobile da 150.000€ con canone mensile di 700€ (di cui 400€ come acconto), dopo 7 anni il conduttore avrà accumulato un capitale pari a 400€ × 12 mesi × 7 anni = 33.600€ da sottrarre al prezzo finale. Abbiamo calcolato che il mutuo necessario scenderebbe così a 116.400€ (150.000€ - 33.600€).*
*Calcolo indicativo a scopo illustrativo
Calcola quanto potresti risparmiare con il Simulatore Mutuo: inserisci l'importo ridotto dopo gli anni di rent-to-buy e confronta le rate.
La trascrizione del contratto nei registri immobiliari (valida fino a 10 anni) protegge l'acquirente anche in caso di fallimento del venditore. Il contratto si risolve solo se il conduttore non paga almeno 1/20 dei canoni complessivi.
Le altre misure per l'emergenza abitativa
Il Piano Casa Italia non si limita ai nuovi alloggi. La Legge di Bilancio 2026 introduce anche:
Fondo per genitori separati (commi 234-235): 20 milioni di euro annui destinati al sostegno abitativo di genitori separati o divorziati non assegnatari dell'abitazione familiare, con figli a carico fino a 21 anni.
Recupero case popolari sfitte: in Italia si stimano circa 100.000 alloggi pubblici vuoti, spesso non assegnabili per mancanza di manutenzione. Solo a Milano erano 16.423 gli alloggi sfitti a luglio 2024 secondo i dati comunali. Il Piano prevede risorse per la riqualificazione e il reinserimento nel mercato.
Fondo morosità incolpevole (commi 759-761): 5 milioni annui dal 2027 al 2031 per supportare gli inquilini in difficoltà economica non dipendente da loro responsabilità.
Chi può beneficiarne
Il Piano Casa Italia individua quattro categorie prioritarie:
- Giovani e giovani coppie con difficoltà di accesso al credito
- Genitori separati non assegnatari dell'abitazione familiare
- Persone anziane con esigenze di alloggi adeguati
- Famiglie in emergenza abitativa con ISEE sotto soglia
Per i giovani under 36, il rent-to-buy può integrarsi con il Fondo di Garanzia Prima Casa già operativo fino al 2027, che garantisce mutui fino al 100% del valore dell'immobile. Chi non dispone dei requisiti per un mutuo immediato può utilizzare il periodo di rent-to-buy per migliorare il proprio profilo creditizio e accumulare l'anticipo necessario.
Tempi e prossimi passi
Il primo passaggio formale sarà l'approvazione del Dpcm attuativo, atteso nelle prossime settimane. Il tavolo tecnico al MIT, previsto prima del 6 febbraio, definirà:
- Criteri di accesso e requisiti ISEE
- Percentuale di canone imputabile all'acquisto
- Modalità di assegnazione degli alloggi
- Ruolo di Regioni e Comuni nell'attuazione
- Decreto attuativo ancora da approvare
- Risorse limitate rispetto al fabbisogno (970 mln vs 15 mld richiesti)
- Tempi di realizzazione lunghi (obiettivo 2035)
- Disponibilità effettiva degli alloggi da verificare
Chi sta valutando l'acquisto casa nel 2026 può già oggi considerare le opzioni tradizionali: i mutui a tasso fisso partono dal 2,80% e i variabili dal 2,29% (dati Facile.it, gennaio 2026). Dalla nostra analisi, il rent-to-buy del Piano Casa Italia rappresenterà un'alternativa interessante soprattutto per chi non dispone di risparmi iniziali o ha un contratto di lavoro precario che limita l'accesso al credito bancario.