Surroghe gennaio 2026: finestra favorevole con spread ai minimi
Gli spread bancari sui mutui surroga hanno toccato i minimi storici: 0,40% sul variabile e prossimi allo 0% sul fisso. Per chi ha stipulato un mutuo tra il 2022 e il 2024 con tassi superiori al 3,5%, gennaio 2026 rappresenta una finestra concreta per ridurre la rata fino al 15%. L'Euribor 3 mesi si attesta intorno al 2% (fixing 2,043% al 2 dicembre 2025), mentre i tassi per surroga del mutuo partono dal 2,23% variabile e dal 2,80% fisso.
Il contesto di mercato è particolarmente favorevole: la BCE ha chiuso il 2025 mantenendo i tassi invariati (depositi al 2,00%), ma le banche competono aggressivamente per acquisire portafogli di qualità prima di un eventuale riassestamento degli spread. Per chi sta valutando un trasferimento del mutuo, la guida Mutuo a Tasso Fisso vs Mutuo a Tasso Variabile aiuta a orientarsi nella scelta.
Perché gli spread sono ai minimi
Nel terzo trimestre 2025, i migliori spread sui mutui variabili si sono dimezzati rispetto a inizio anno: dallo 0,80% di gennaio si è arrivati allo 0,40% attuale. Sul fisso, gli spread sono scesi ancora più in basso, avvicinandosi allo 0% per i profili migliori.
Tre fattori spiegano questa dinamica. Le banche hanno liquidità in eccesso dopo la pausa BCE e cercano di impiegarla in mutui di qualità. La competizione tra istituti si è intensificata, con Crédit Agricole che ha tagliato fino a 31 punti base sulle surroghe. Infine, le proiezioni BCE indicano stabilità dei tassi nel primo trimestre 2026, incentivando le banche a chiudere operazioni adesso.
Spread surroga ai minimi: 0,40% sul variabile (dimezzato rispetto a inizio 2025) e prossimo allo 0% sul fisso. Una combinazione che potrebbe non ripresentarsi nel 2026.
Le offerte surroga di gennaio 2026
Il mercato presenta condizioni differenziate per tipologia di immobile e profilo cliente. Gli immobili in classe energetica A o B ottengono condizioni migliori.
Crédit Agricole - Surroga Greenback
- TAN fisso: 2,80% (immobili classe A/B)
- TAEG: 2,87%
- Rata esempio: €544,64 (€100.000, 20 anni)
- Spese: azzerate per immobili green
- Validità: stipula entro 10 aprile 2026
Intesa Sanpaolo - Mutuo Domus Surroga
- TAN fisso Green: 2,81%
- TAEG: 2,97%
- Rata esempio: €654,16 (debito residuo tipico)
- TAN variabile Green: 2,75% (Euribor 1M + spread)
- Requisito: almeno 12 mesi di rate regolari sul mutuo originario
Webank/Banco BPM - Surroga
- TAN variabile: 2,23% (immobili green)
- TAN fisso: da 3,29%
- Spese: istruttoria e perizia gratuite
- Assicurazione: incendio e scoppio a carico della banca
BNL - TrasformaMutuo
- TAN fisso: 3,35-3,45% (in base alla durata)
- Sconto green: -0,10% per immobili classe A/B
- Sconto classe C/D: -0,05%
- Validità: stipule entro 31 dicembre 2025 (verificare rinnovo)
Calcolo del risparmio: esempi concreti
Per un mutuo stipulato nel 2022-2023 con tasso fisso al 4%, la surroga genera risparmi tangibili già dal primo mese.
Scenario 1: mutuo fisso €150.000, durata residua 20 anni
- Tasso originario: 4,00%
- Rata attuale: €909
- Nuovo tasso (surroga green 2,80%):
- Nuova rata: €826
- Risparmio mensile: €83
- Risparmio su 20 anni: circa €19.900*
Scenario 2: mutuo variabile €100.000, durata residua 15 anni
- Tasso attuale (Euribor + spread 1,80%): 3,80%
- Rata attuale: €729
- Nuovo tasso (surroga variabile 2,23%):
- Nuova rata: €654
- Risparmio mensile: €75
- Risparmio su 15 anni: circa €13.500*
Il break-even dell'operazione è immediato: la surroga è completamente gratuita per il cliente secondo la Legge Bersani. Tutti i costi, incluse le tasse di iscrizione ipotecaria (€35), sono a carico della banca subentrante. Con risparmi mensili tra €75 e €150, il vantaggio è concreto fin dalla prima rata.
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Quando conviene surrogare e quando no
La surroga risulta vantaggiosa se la differenza di tasso è almeno 0,70%: in questo caso conviene praticamente sempre. Con un differenziale tra 0,50% e 0,70%, conviene se la durata residua supera i 15 anni. Sotto lo 0,50% di differenza, l'operazione ha senso solo con durate residue superiori a 20 anni.
Chi ha stipulato mutui fissi nel 2022-2023 con tassi sopra il 3,5% rientra quasi sempre nel primo scenario. I mutuatari con variabili ad alto spread (oltre 1,50%) possono ridurlo significativamente passando alle nuove offerte con spread allo 0,40%.
Non conviene invece surrogare se mancano meno di 5 anni alla scadenza del mutuo originario, se il tasso attuale è già inferiore al 3%, o se si prevedono rimborsi anticipati consistenti a breve termine.
Procedura e tempi
La surroga a gennaio 2026 richiede mediamente 30-45 giorni lavorativi. Le banche digitali come Webank offrono processi accelerati con istruttoria in 12-15 giorni.
Documenti necessari:
- Estratto conto mutuo (ultimi 6 mesi)
- Buste paga o CU recenti
- APE dell'immobile (per accedere alle offerte green)
- Piano di ammortamento residuo
Timeline operativa:
- Settimana 1-2: richiesta e istruttoria
- Settimana 3-4: perizia e approvazione
- Settimana 5-6: atto notarile e attivazione
Per massimizzare la competizione tra istituti, è consigliabile inviare richieste a 3-4 banche contemporaneamente e confrontare le offerte vincolanti prima della decisione finale.
Il momento per valutare le opportunità
Gennaio 2026 offre una combinazione rara: spread ai minimi storici, Euribor stabile intorno al 2% e proiezioni BCE che non prevedono rialzi a breve. Per chi ha mutui stipulati a condizioni meno favorevoli nel triennio 2022-2024, il risparmio potenziale supera i €10.000 sull'intera durata residua. L'operazione è completamente gratuita e si ripaga dal primo mese. Chi sta valutando un trasferimento può sfruttare questa finestra prima che gli spread risalgano con l'aumento della domanda previsto nella primavera 2026.