Acquisto prima casa 2026: guida completa con costi e agevolazioni

Comprare la prima casa nel 2026 significa muoversi in un mercato con prezzi in crescita del 3,1% su base nazionale e tassi sui mutui stabilizzati dopo otto tagli BCE tra il 2024 e il 2025. Chi acquista oggi può accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa con copertura fino all'80% per under 36 e famiglie numerose, mentre le imposte ridotte (2% di registro contro il 9% standard) confermano il vantaggio fiscale storico della prima abitazione.

Questa guida copre l'intero processo di acquisto: dalla valutazione del budget alle agevolazioni disponibili, dai costi nascosti alla scelta del mutuo. Troverai calcoli concreti, passaggi operativi e link alle guide specifiche per ogni aspetto del percorso.

Il mercato immobiliare 2026: cosa aspettarsi

Il 2026 si configura come anno di crescita moderata per il mercato residenziale italiano. Secondo le analisi Nomisma, i prezzi di vendita aumenteranno in media del 3,1% a livello nazionale, con punte a Firenze (+6,8%), Catania (+6,6%) e Verona (+6,4%). Milano mantiene la leadership con incrementi attesi sopra il 7%, mentre Roma mostra una crescita più contenuta attorno al 6,8%.

La BCE ha mantenuto i tassi di riferimento tra il 2,00% e il 2,15% dopo il ciclo di tagli iniziato nel 2024. Questo scenario rende i mutui più accessibili rispetto al biennio 2022-2023, quando i tassi fissi superavano il 4%. Oggi si parte dal 2,80% sul fisso e dal 2,23% sul variabile per profili con buon merito creditizio.

Acquistare o aspettare?

La domanda più frequente riguarda il timing. I dati suggeriscono che attendere non porterà vantaggi significativi: i prezzi continueranno a salire, mentre i tassi difficilmente scenderanno ulteriormente in modo marcato. Chi ha le condizioni economiche per procedere trova oggi un equilibrio ragionevole tra costo del denaro e valore degli immobili.

Le fasi dell'acquisto: dalla ricerca al rogito

L'acquisto di una prima casa segue un percorso standardizzato che richiede mediamente 4-6 mesi dalla prima visita all'atto notarile. Conoscere ogni passaggio permette di evitare errori costosi e accelerare i tempi.

Fase 1: Definizione del budget reale

Prima di cercare casa, devi calcolare quanto puoi effettivamente permetterti. Il budget non corrisponde solo al prezzo dell'immobile, ma include spese accessorie che pesano tra il 10% e il 15% del valore di acquisto.

Componenti del budget:

• Prezzo immobile: il valore di compravendita
• Anticipo: quota non coperta dal mutuo (minimo 10-20% per mutui standard, 0% con Fondo Consap)
• Imposte: registro, ipotecaria, catastale (vedi sezione dedicata)
• Notaio: parcella per atto di compravendita e mutuo
• Perizia bancaria: 200-400 euro
• Agenzia immobiliare: 2-4% del prezzo (se presente)
• Trasloco e allacciamenti: 1.500-3.000 euro

Per un appartamento da 200.000 euro, le spese accessorie oscillano tra 20.000 e 30.000 euro, a seconda della presenza dell'agenzia e delle imposte applicabili.

Fase 2: Ricerca dell'immobile

La ricerca richiede tempo e metodo. Definisci in anticipo le caratteristiche imprescindibili (zona, metratura minima, numero di stanze) e quelle desiderabili ma non essenziali. Visita almeno 5-10 immobili prima di fare una proposta, confrontando prezzi al metro quadro nella zona.

Verifiche preliminari sull'immobile:

• Classe energetica (APE in corso di validità)
• Conformità urbanistica e catastale
• Eventuali ipoteche o vincoli
• Spese condominiali e lavori straordinari deliberati
• Certificato di agibilità/abitabilità

Fase 3: Proposta d'acquisto e compromesso

Una volta individuato l'immobile, formalizzi l'interesse con una proposta d'acquisto irrevocabile. Se il venditore accetta, si procede con il contratto preliminare (compromesso), che vincola entrambe le parti.

La proposta viene accompagnata da una caparra confirmatoria, generalmente tra il 5% e il 10% del prezzo. In caso di inadempimento dell'acquirente, la caparra viene persa; se inadempiente è il venditore, deve restituire il doppio.

Tempistiche tipiche:

• Proposta → Accettazione: 7-15 giorni
• Compromesso → Rogito: 60-120 giorni (tempo necessario per il mutuo)

Fase 4: Richiesta del mutuo

Parallelamente al compromesso, avvii la pratica di mutuo. La banca valuterà la tua capacità di rimborso attraverso l'istruttoria, verificando reddito, storia creditizia (CRIF) e valore dell'immobile.

Il processo di approvazione segue fasi precise:

1. Presentazione domanda: consegna documenti reddituali e anagrafici
2. Istruttoria bancaria: 15-30 giorni per controlli e perizia
3. Delibera: approvazione formale con condizioni definitive
4. Stipula: firma dell'atto di mutuo contestuale al rogito

Per una guida dettagliata su ogni passaggio, consulta Come ottenere un mutuo: guida completa.

Fase 5: Rogito notarile

Il rogito è l'atto finale che trasferisce la proprietà. Il notaio verifica la regolarità dell'immobile, legge gli atti (compravendita, mutuo, iscrizione ipoteca) e raccoglie le firme. Da quel momento sei proprietario e inizia il rimborso del mutuo.

Documenti da portare al rogito:

• Documento d'identità valido
• Codice fiscale
• Assegni circolari per saldo e spese
• Polizza assicurazione incendio e scoppio (obbligatoria per il mutuo)

Costi e imposte: quanto serve davvero

Una delle principali cause di blocco nelle trattative è la sottovalutazione dei costi accessori. Vediamo nel dettaglio ogni voce di spesa.

Imposte per acquisto da privato

L'acquisto prima casa da un privato prevede imposte ridotte rispetto all'acquisto senza agevolazioni:

Imposta	Prima casa	Senza agevolazioni
Registro	2% del valore catastale	9% del valore catastale
Ipotecaria	50 euro fissi	50 euro fissi
Catastale	50 euro fissi	50 euro fissi

Il valore catastale si calcola moltiplicando la rendita catastale per 115,5 (prima casa). Per un appartamento con rendita di 800 euro, il valore catastale è 92.400 euro, e l'imposta di registro sarà 1.848 euro.

Imposte per acquisto da costruttore

Se acquisti da un'impresa costruttrice entro 5 anni dalla fine lavori, si applica l'IVA invece dell'imposta di registro:

Imposta	Prima casa	Senza agevolazioni
IVA	4% del prezzo	10% del prezzo
Registro	200 euro fissi	200 euro fissi
Ipotecaria	200 euro fissi	200 euro fissi
Catastale	200 euro fissi	200 euro fissi

Per un appartamento da 250.000 euro, l'IVA al 4% ammonta a 10.000 euro. Con imposte fisse di 600 euro, il totale fiscale è 10.600 euro.

Spese notarili

Il notaio percepisce un onorario per la redazione degli atti e anticipa le imposte per conto dell'acquirente. Per un acquisto prima casa con mutuo, la spesa complessiva (onorario + imposte) oscilla tra 2.500 e 4.000 euro in base al valore dell'immobile.

Voci della parcella notarile:

• Onorario atto compravendita: 1.000-2.000 euro
• Onorario atto mutuo: 500-1.000 euro
• Tasse e bolli: variabili
• Ricerche e visure: 150-300 euro

Esempio pratico: acquisto da 200.000 euro

Per rendere concreti i numeri, calcoliamo i costi totali per un acquisto tipo: appartamento da 200.000 euro, rendita catastale 700 euro, acquisto da privato con mutuo all'80% (LTV standard).

Calcolo imposte:

• Valore catastale: 700 × 115,5 = 80.850 euro
• Imposta di registro (2%): 1.617 euro
• Imposta ipotecaria: 50 euro
• Imposta catastale: 50 euro
• Totale imposte: 1.717 euro

Spese mutuo (160.000 euro a 25 anni, tasso 2,90%):

• Perizia bancaria: 300 euro
• Istruttoria: 0-500 euro (variabile per banca)
• Assicurazione incendio: 150-300 euro/anno
• Rata mensile: circa 750 euro

Spese notarili:

• Onorario compravendita: 1.400 euro
• Onorario mutuo: 700 euro
• Bolli e diritti: 300 euro
• Totale notaio: 2.400 euro

Altre spese:

• Agenzia (3%): 6.000 euro (se presente)
• Trasloco e allacciamenti: 2.000 euro

Riepilogo budget necessario:

Voce	Importo
Anticipo (20%)	40.000 euro
Imposte	1.717 euro
Notaio	2.400 euro
Agenzia	6.000 euro
Altre spese	2.500 euro
Totale da avere	52.617 euro

Questo esempio mostra come, per un acquisto da 200.000 euro, servano circa 52.000-53.000 euro di liquidità iniziale (26% del prezzo). Con il Fondo Consap e mutuo al 100%, l'anticipo scende a zero, ma restano comunque 10.000-12.000 euro di spese accessorie da coprire.

Agevolazioni prima casa 2026

Il quadro delle agevolazioni 2026 conferma i vantaggi storici ma ridimensiona quelli introdotti negli anni precedenti per gli under 36.

Agevolazioni fiscali standard

Tutti gli acquirenti prima casa, indipendentemente dall'età, beneficiano di:

• Imposta di registro al 2% (invece del 9%) o IVA al 4% (invece del 10%)
• Detrazione interessi passivi mutuo: fino a 4.000 euro annui detraibili al 19%, con risparmio massimo di 760 euro/anno
• Esenzione IMU: la prima casa non paga l'imposta municipale (escluse categorie A1, A8, A9)

Requisiti per le agevolazioni

Per accedere ai benefici fiscali prima casa, devi rispettare precise condizioni:

• Residenza: trasferimento nel comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto
• Non possesso: non essere titolare di altri immobili abitativi nello stesso comune
• Precedente prima casa: se possiedi già una prima casa agevolata, devi venderla entro 12 mesi dal nuovo acquisto
• Categoria catastale: l'immobile non deve essere di lusso (escluse A1, A8, A9)

Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap)

Il Fondo gestito da Consap è stato prorogato fino al 2027 con uno stanziamento di 270 milioni di euro per il 2026. Permette di ottenere mutui fino al 100% del valore dell'immobile grazie alla garanzia statale.

Coperture previste:

Categoria	Garanzia	Requisiti ISEE
Richiedenti standard	50%	Nessun limite
Under 36	80%	Max 40.000 euro
Giovani coppie	80%	Max 40.000 euro
Famiglie con 3 figli under 21	80%	Max 40.000 euro
Famiglie con 4 figli under 21	85%	Max 45.000 euro
Famiglie con 5+ figli under 21	90%	Max 50.000 euro

Limiti del Fondo:

• Importo mutuo: massimo 250.000 euro
• Immobile: solo abitazione principale, escluse categorie di lusso
• Non cumulabile con altri finanziamenti garantiti dallo Stato

Per la documentazione necessaria, consulta la guida Documenti per mutuo prima casa: checklist completa.

Predelibera: sicurezza prima di cercare casa

Chi vuole iniziare la ricerca conoscendo già il budget disponibile può richiedere una predelibera mutuo. Si tratta di un impegno formale della banca a concedere il finanziamento, emesso prima di aver individuato l'immobile.

La predelibera ha validità di 6-12 mesi e permette di presentarsi ai venditori con una garanzia concreta di disponibilità finanziaria. È particolarmente utile per chi partecipa ad aste o tratta immobili molto richiesti.

Scegliere il mutuo: fisso, variabile o misto

La scelta del tipo di tasso influenza la rata mensile e il costo complessivo del finanziamento. Nel 2026, con l'Euribor stabilizzato attorno al 2%, la differenza tra fisso e variabile si è ridotta rispetto al picco del 2023.

Tasso fisso

La rata resta costante per tutta la durata del mutuo. I tassi partono dal 2,80% per profili ottimali (LTV sotto 70%, immobile in classe A/B, reddito stabile).

Tasso variabile

La rata si adegua periodicamente all'andamento dell'Euribor. I tassi partono dal 2,23% con spread competitivi attorno allo 0,40%.

Quando scegliere l'uno o l'altro

La regola pratica è semplice: scegli il fisso se la rata variabile ai tassi attuali assorbe già il 30% del tuo reddito, non lasciando margine per eventuali aumenti. Scegli il variabile se hai un buffer di sicurezza (rata sotto il 25% del reddito) e preferisci partire con una rata più bassa accettando il rischio.

Per un confronto dettagliato, consulta la guida Mutuo a tasso fisso vs variabile.

Mutui green: lo sconto per l'efficienza energetica

Gli immobili in classe energetica A, B o C accedono ai mutui green, che offrono condizioni migliorate rispetto ai finanziamenti standard. Lo sconto sul tasso varia da 0,10 a 0,30 punti percentuali, con alcune banche che arrivano a 0,40% per la classe A.

Su un mutuo da 150.000 euro a 25 anni, uno sconto di 0,20% sul tasso equivale a circa 15 euro in meno sulla rata mensile e oltre 4.500 euro di risparmio totale sugli interessi. L'APE in corso di validità è l'unico documento aggiuntivo richiesto per accedere a queste offerte.

Le banche più attive sui mutui green includono Crédit Agricole (Greenback), Intesa Sanpaolo (Mutuo Domus Green) e BPER. Se l'immobile scelto non è ancora in classe alta, alcune banche offrono mutui "green ristrutturazione" che finanziano anche i lavori di efficientamento.

Casi particolari: situazioni che richiedono attenzione

Non tutti gli acquisti seguono il percorso standard. Alcune situazioni richiedono documentazione aggiuntiva o strategie specifiche.

Lavoratori autonomi e partite IVA

Chi lavora in proprio affronta un'istruttoria più approfondita. Le banche richiedono 2-3 anni di dichiarazioni dei redditi e valutano la stabilità del fatturato, non solo il reddito dichiarato.

Strategie per autonomi:

• Presenta bilanci in crescita o stabili
• Dimostra diversificazione clienti
• Considera banche specializzate nel segmento professionisti
• Valuta la predelibera per avere certezza prima di impegnarti

Acquisto con cointestatario

Il mutuo cointestato permette di sommare i redditi e aumentare l'importo ottenibile. Entrambi i cointestatari rispondono solidalmente del debito: se uno non paga, l'altro deve coprire l'intera rata.

Immobili all'asta

L'acquisto all'asta richiede liquidità immediata o un mutuo già deliberato. Il Fondo Consap copre anche gli acquisti in asta, ma la tempistica stretta (saldo entro 90-120 giorni dall'aggiudicazione) impone di avviare la pratica di mutuo prima di partecipare.

Immobili da ristrutturare

Per immobili che necessitano di lavori importanti, esiste il mutuo ristrutturazione con erogazione a SAL (Stato Avanzamento Lavori). Il finanziamento viene rilasciato in tranche successive al completamento di ogni fase dei lavori.

Errori da evitare

L'acquisto della prima casa è spesso l'operazione finanziaria più importante della vita. Alcuni errori possono costare migliaia di euro o bloccare l'intera operazione.

Errore 1: Sottovalutare i costi accessori

Molti acquirenti calcolano solo il prezzo dell'immobile, scoprendo troppo tardi che mancano 15.000-20.000 euro per imposte, notaio e spese varie.

Soluzione: Aggiungi sempre il 12-15% al prezzo come budget per spese accessorie.

Errore 2: Non verificare la regolarità urbanistica

Un immobile con difformità catastali o abusi edilizi non può essere ipotecato. La scoperta in fase avanzata fa perdere tempo e caparra.

Soluzione: Prima del compromesso, richiedi al venditore la documentazione urbanistica e falla verificare da un tecnico.

Errore 3: Impegnarsi senza predelibera

Firmare un compromesso senza avere certezza del mutuo espone al rischio di perdere la caparra se la banca non approva il finanziamento.

Soluzione: Inserisci nel compromesso una clausola sospensiva legata all'approvazione del mutuo, oppure ottieni una predelibera prima di impegnarti.

Errore 4: Scegliere il mutuo solo in base al tasso

Il TAEG include tutti i costi (tasso, spese istruttoria, assicurazioni obbligatorie). Due mutui con lo stesso TAN possono avere TAEG molto diversi.

Soluzione: Confronta sempre il TAEG, non solo il tasso nominale.

Errore 5: Non considerare la classe energetica

Gli immobili in classe A e B ottengono tassi migliori (0,10-0,30% in meno) grazie alle offerte "green". Inoltre, dal 2030 entreranno in vigore obblighi di efficientamento per le classi più basse.

Soluzione: A parità di altre condizioni, privilegia immobili con buona classe energetica.

Come procedere con il tuo acquisto

Il percorso verso la prima casa richiede preparazione e metodo. Seguendo una sequenza ordinata di passaggi, puoi evitare i problemi più comuni e arrivare al rogito senza intoppi.

Passaggi iniziali:

1. Calcola il budget totale includendo prezzo immobile + 12-15% per spese accessorie
2. Verifica la tua posizione creditizia richiedendo il report CRIF
3. Raccogli i documenti reddituali degli ultimi 2-3 anni
4. Valuta l'opportunità di una predelibera per conoscere l'importo ottenibile

Durante la ricerca:

1. Visita almeno 5-10 immobili per confrontare prezzi e caratteristiche
2. Verifica classe energetica e conformità urbanistica prima di ogni proposta
3. Controlla spese condominiali e lavori deliberati
4. Richiedi preventivi a 3-4 banche per confrontare le condizioni del mutuo

Prima del compromesso:

1. Fai verificare la documentazione urbanistica da un tecnico
2. Inserisci clausola sospensiva per approvazione mutuo (se non hai predelibera)
3. Prepara la caparra (5-10% del prezzo)

Prima del rogito:

1. Ottieni la delibera definitiva del mutuo
2. Stipula l'assicurazione incendio e scoppio
3. Prepara gli assegni circolari per saldo e spese
4. Verifica che tutti i documenti di identità siano validi

Guide correlate per approfondire

Questo percorso generale si integra con guide specifiche per ogni aspetto dell'acquisto:

• Come ottenere un mutuo: guida step-by-step - Il processo bancario dalla domanda all'erogazione
• Documenti per mutuo prima casa: checklist - Tutti i documenti necessari per categoria lavorativa
• Tasso fisso vs variabile - Confronto dettagliato per scegliere il tipo di mutuo
• Valutazione immobile e perizia - Come funziona la perizia bancaria e il calcolo dell'LTV
• Surroga mutuo 2026 - Se hai già un mutuo e vuoi migliorare le condizioni
• Comprare o affittare casa - Analisi economica per decidere

Per il glossario dei termini tecnici, consulta le voci dedicate: LTV, spread, CRIF, delibera, istruttoria, predelibera.