Mutui luglio 2025: sorpasso del variabile sul fisso, Euribor verso 1,95%

Per la prima volta dal febbraio 2023, i mutui a tasso variabile sono tornati più convenienti di quelli a tasso fisso. Le migliori offerte variabili di luglio partono dal 2,53% contro il 2,66% dei fissi, con un risparmio che può raggiungere €16 mensili su un mutuo da €150.000. L'Euribor si attesta al 2,07% e le previsioni indicano un ulteriore calo verso il 2,00% nel corso del mese, mentre la proroga triennale del Fondo under 36 offre garanzie fino al 2027.

Secondo le rilevazioni di MutuiOnline, il tasso variabile medio si attesta al 2,82% contro il 2,94% del fisso, con un gap di 12 punti base che continua ad ampliarsi. Il sorpasso era atteso da diversi mesi e si è concretizzato grazie al calo dell'Euribor e alle politiche espansive della BCE.

Per chi sta valutando un mutuo, luglio 2025 offre condizioni particolarmente favorevoli. Il ritorno della convenienza del variabile cambia le strategie di finanziamento delle famiglie italiane. La nostra guida Mutuo a Tasso Fisso vs Mutuo a Tasso Variabile aiuta a orientarsi in questo scenario.

Il sorpasso variabile vs fisso: numeri e previsioni

Il sorpasso del tasso variabile sul fisso era atteso dagli analisti e si è verificato con alcune settimane di anticipo rispetto alle previsioni iniziali.

I dati del sorpasso (luglio 2025)

Tasso variabile - migliori offerte:

• TAN medio: 2,53% (sceso dal 2,88% di maggio)
• Rata mensile: €526 per €150.000 a 30 anni
• Spread medio: sotto 1,50% (in calo da 1,00% gennaio)
• Trend: ulteriore discesa programmata

Tasso fisso - offerte standard:

• TAN medio: 2,66% (stabile da giugno)
• Rata mensile: €542 per €150.000 a 30 anni
• Spread medio: 0,35% (invariato)
• Gap vs variabile: +€16 mensili (+€192 annui)

Prospettive ampliamento del vantaggio

Le proiezioni indicano un progressivo ampliamento del vantaggio del variabile:

• Agosto 2025: gap stimato 20-25 punti base
• Settembre 2025: possibile gap fino a 30 punti base
• Fine 2025: vantaggio consolidato intorno ai 35-40 punti

L'evoluzione futura dipenderà dall'andamento dell'Euribor e dalle decisioni della BCE, ma il trend attuale risulta consolidato almeno per i prossimi 6 mesi.

Euribor luglio: verso il 2,00% con benefici concreti

L'Euribor a 3 mesi sta seguendo la traiettoria prevista dai futures, confermando le aspettative di un calo verso il 2,00% entro luglio.

Timeline evoluzione Euribor estate 2025

Situazione attuale (fine giugno 2025):

• Euribor 3 mesi: 2,07% (dato giugno, trend verso 2,00%)
• Trend: discesa accelerata post-BCE 5 giugno
• Target: ulteriore calo verso 1,76% entro dicembre

Proiezioni estate:

• Luglio 2025: consolidamento intorno 2,00%
• Agosto 2025: possibile calo verso 1,90%
• Settembre 2025: ulteriore discesa verso 1,85%

Scenario fine anno:

• Dicembre 2025: 1,74% secondo futures
• Stabilizzazione: range 1,70%-1,80% nel 2026

Calcolo risparmio concreto

Mutuo tipo €150.000 a 30 anni con spread 1,40%:

Scenario attuale (Euribor 2,07%):

• Tasso applicato: 3,47%
• Rata mensile: €665*
• Vantaggio vs fisso: già competitivo

Scenario dicembre 2025 (Euribor 1,76%):

• Tasso applicato: 3,16%
• Rata mensile: €640*
• Risparmio vs attuale: €25/mese*
• Risparmio annuo: €300*

*Calcoli indicativi basati su formule standard di ammortamento. Per calcoli precisi utilizzare il Simulatore Mutuo o consultare simulatori bancari ufficiali

Under 36: proroga triennale cambia le prospettive

Una delle novità più significative del 2025 è la proroga triennale del Fondo di Garanzia CONSAP, che elimina l'incertezza dei rinnovi annuali e offre stabilità programmata.

I numeri della proroga 2025-2027

Rifinanziamento record:

• Totale: 670 milioni di euro (prima volta triennale)
• 2025: 130 milioni
• 2026-2027: 270 milioni per anno
• Garanzia statale: 80% fino a €250.000

Condizioni confermate:

• Target: under 36 con ISEE fino a €40.000
• Finanziamento: fino al 100% del valore immobile
• TAEG massimi: 3,56% fisso, 5,13% variabile (giugno 2025)
• Validità: fino al 31 dicembre 2027

L'impatto sulla pianificazione familiare

La certezza triennale permette ai giovani di:

• Pianificare a lungo termine senza ansia da scadenza
• Sfruttare le migliori condizioni del ciclo economico
• Combinare agevolazioni con mutui variabili convenienti
• Accedere al 100% senza stress temporali

Performance del Fondo: numeri da record

Dal 2013 al 2024:

• Domande ricevute: oltre 582.000
• Mutui erogati: circa 441.000
• Valore garantito: oltre 62 miliardi di euro
• Under 36: 70% delle prime case garantite
• Incremento 2024: +15,2% domande ammesse vs 2023

Mercato immobiliare: Italia leader UE

L'estate 2025 conferma l'Italia tra i leader europei per crescita del mercato immobiliare, con dinamiche che supportano la convenienza dei mutui attuali.

Dati crescita confermati

Prezzi residenziali:

• Febbraio 2025: €2.056/mq (+4,7% annuo, dato Immobiliare.it)
• Previsioni 2025: crescita 0-2% (Tecnocasa)
• Previsioni UE: +3% annuo 2025-2027

Mercato affitti:

• Febbraio 2025: €13,81/mq mese (+9,34% annuo)
• Grandi città: incrementi 4-6% previsti
• Domanda vs offerta: +37% domanda, +4% offerta

Transazioni:

• Q2 2024: +1,2% trimestrale
• Q3 2024: +2,8% trimestrale
• Previsioni 2025: +5,7% annuo

Opportunità di investimento

Settori emergenti:

• Data center: crescita trainata da digitalizzazione
• Student housing: domanda universitaria in espansione
• Self-storage: nuove esigenze urbane
• Logistica: e-commerce driving growth

Fattori di supporto:

• Tassi in calo: facilitano finanziamenti
• Politiche urbane: rigenerazione ed efficienza energetica
• Capitali esteri: 60% investimenti (vs 50% nel 2023)

Promozioni banche luglio 2025: le migliori offerte

Le banche italiane hanno lanciato strategie competitive per l'estate, con promozioni mirate su diversi segmenti.

CREDEM: nuovi sconti fissi e variabili

Offerte luglio:

• Fisso: sconti specifici su durate lunghe
• Variabile: spread ridotti per nuove erogazioni
• Target: famiglie e professionisti consolidati

BNL: leadership sconti energetici

Sconti attivi dal 9 giugno:

• Classe A-B: 50-60 punti base di sconto
• Classe C-D: 5-15 punti base (novità)
• Spese istruttoria: -50% per immobili efficienti

Intesa Sanpaolo: focus giovani confermato

Mutuo Giovani luglio:

• TAEG: sotto il 3,56% (limite CONSAP)
• Combinabilità: Fondo CONSAP + mutui green
• Validità: benefici garantiti fino 2027

Panorama generale competitivo

Range tassi luglio 2025:

• Variabili: 2,53% - 2,90% TAN
• Fissi standard: 2,66% - 3,20% TAN
• Under 36 CONSAP: TAEG max 3,56% fisso, 5,13% variabile
• Green mortgages: sconti 10-60 punti base su TAN

Strategie per diverse tipologie di mutuatari

Il nuovo scenario richiede approcci differenziati per massimizzare le opportunità.

Giovani under 36: la combinazione perfetta

Strategia ottimale:

• Fondo CONSAP: garanzia 80% garantita fino 2027
• Tasso variabile: sfruttare il sorpasso sul fisso
• Mutui green: ulteriori sconti se immobile idoneo
• Timing: nessuna fretta, ma condizioni ottime

Vantaggi combinati:

• Finanziamento: fino al 100% senza anticipo
• TAEG: sotto i limiti CONSAP (3,56% fisso, 5,13% variabile)
• Stabilità: certezza triennale per pianificazione

Famiglie consolidate: focus ottimizzazione

Strategia convenienza:

• Variabile vs fisso: valutazione approfondita del nuovo scenario
• Durate: bilanciamento rata/costo totale
• Green bonus: sconti significativi per immobili A-B

Surroghe: momento favorevole

Soglia convenienza:

• Tasso attuale: surroga vantaggiosa sopra 3,20%
• Risparmio minimo: almeno €50/mese per giustificare cambio*
• Timing: nessuna urgenza estrema ma condizioni buone

BCE e prospettive: cosa aspettarsi

La riunione BCE del 24 luglio rappresenta un momento chiave per consolidare o accelerare il trend favorevole.

Scenario riunione 24 luglio

Probabilità pausa (70%):

• Mantenimento tassi al 2,00%
• Consolidamento benefici già ottenuti
• Focus su data-dependent approach

Probabilità taglio (30%):

• Ulteriore riduzione 25 punti base
• Accelerazione verso target 1,75%
• Benefici immediati su Euribor

Implicazioni per i mutui

Con pausa BCE:

• Euribor: stabilizzazione intorno 1,95%
• Spread: mantenimento livelli attuali
• Vantaggio variabile: consolidato

Con nuovo taglio:

• Euribor: accelerazione verso 1,75%
• Variabile: ulteriore vantaggio su fisso
• Mercato: possibile irrigidimento spread

Il momento per valutare le opportunità

Luglio 2025 presenta una combinazione di fattori favorevoli che potrebbe non ripresentarsi nel breve termine.

Fattori convergenti positivi

Tecnici:

• Sorpasso storico variabile su fisso
• Euribor verso 1,95% con ulteriori cali
• Spread bancari competitivi

Strutturali:

• Under 36 stabilità triennale inedita
• Mercato immobiliare in crescita sostenuta
• Italia leader crescita UE

Promozionali:

• Banche competitive su tutti i segmenti
• Sconti energetici significativi
• Combinazioni vantaggiose disponibili

Considerazioni di timing

Agire a luglio conviene se:

• Si ha esigenza abitativa concreta
• Si vuole sfruttare il sorpasso variabile/fisso
• Si è under 36 con stabilità garantita
• Si cerca ottimizzazione costi esistenti

Monitorare evoluzione se:

• Situazione abitativa non urgente
• Preferenza assoluta per tassi fissi
• Aspettativa di miglioramenti autunnali
• Incertezza su decisioni BCE

Luglio 2025 presenta condizioni particolarmente favorevoli per il mercato mutui italiano. Il sorpasso del tasso variabile sul fisso, supportato dal calo dell'Euribor verso il 2,00% e dalla stabilità triennale delle agevolazioni under 36, offre opportunità concrete per diverse tipologie di mutuatari. L'Italia si conferma tra i mercati immobiliari più dinamici d'Europa mentre le banche competono con promozioni mirate. Chi sta valutando un mutuo può sfruttare questa fase favorevole per ottimizzare le condizioni di finanziamento.