Surroga mutuo 2026: guida completa con procedura e checklist

La surroga del mutuo permette di trasferire il finanziamento da una banca a un'altra senza costi, ottenendo condizioni migliori. Chi ha stipulato un mutuo tra il 2022 e il 2024 con tassi superiori al 3,5% può risparmiare tra 50 e 150 euro al mese trasferendo il debito residuo verso le offerte attuali, che partono dal 2,23% sul variabile e dal 2,80% sul fisso.

Questa guida copre l'intero processo: dai requisiti per accedere alla surroga ai documenti necessari, dalla procedura passo dopo passo al calcolo del risparmio effettivo. Troverai anche una checklist operativa e gli errori da evitare per completare l'operazione in 60-90 giorni.

Cos'è la surroga e perché conviene nel 2026

La surroga, introdotta dalla Legge Bersani (n. 40/2007), consente di trasferire il mutuo ipotecario da un istituto a un altro mantenendo l'ipoteca originaria sull'immobile. La differenza rispetto alla sostituzione è sostanziale: con la surroga non si estingue il mutuo per accenderne uno nuovo, ma si trasferisce il debito residuo alla nuova banca.

Il vantaggio principale è economico: la surroga è completamente gratuita per il mutuatario. Tutti i costi, compresi quelli notarili, di perizia, di istruttoria e la tassa ipotecaria di 35 euro, sono a carico della banca subentrante.

Nel 2026 la surroga risulta particolarmente conveniente per tre motivi. La BCE ha mantenuto i tassi di riferimento al 2,00-2,15% dopo otto tagli tra il 2024 e il 2025. Gli spread bancari sono ai minimi storici (0,40% sul variabile, vicini allo 0% sul fisso). La competizione tra istituti ha spinto le offerte verso condizioni aggressive per acquisire clienti di qualità.

Vantaggi e limiti della surroga

Requisiti per accedere alla surroga

La normativa non impone requisiti di anzianità: si può richiedere la surroga in qualsiasi momento del piano di ammortamento. Alcune banche pongono limiti operativi, come Intesa Sanpaolo che richiede almeno 12 mesi di rate regolarmente pagate sul mutuo originario.

Requisiti fondamentali:

• Regolarità nei pagamenti: nessun ritardo o insolvenza sul mutuo da surrogare. La nuova banca verifica la storia creditizia tramite CRIF
• Rapporto rata/reddito: la nuova rata non deve superare il 30-35% del reddito netto familiare
• LTV adeguato: il debito residuo non deve superare l'80% del valore attuale dell'immobile
• Importo minimo: generalmente le banche richiedono almeno 50.000-60.000 euro di debito residuo

Chi può richiedere la surroga:

La surroga è disponibile per tutti i mutui ipotecari: acquisto prima casa, seconda casa, ristrutturazione, liquidità. Non è limitata alla prima abitazione. Anche chi ha già effettuato una surroga in passato può richiederne un'altra senza limiti.

Cosa si può modificare:

Con la surroga si possono cambiare tasso (fisso, variabile, misto), spread, durata residua e banca di riferimento. Non si possono modificare l'importo del debito (deve corrispondere esattamente al residuo) e gli intestatari del mutuo.

Procedura step-by-step: dalla richiesta all'atto

La Legge stabilisce che la surroga deve completarsi entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta del conteggio estintivo. Nella pratica, i tempi medi variano tra 60 e 90 giorni per le banche tradizionali, 45-60 giorni per le banche online.

Step 1: Valutazione preliminare

Prima di avviare la procedura, verifica la convenienza dell'operazione. Raccogli le informazioni sul tuo mutuo attuale: tasso applicato, debito residuo, rata mensile, durata residua. Confronta questi dati con le offerte di mercato.

Step 2: Richiesta preventivi

Invia richieste a 3-4 banche per ottenere preventivi vincolanti. Puoi usare i comparatori online (Facile.it, MutuiOnline) o contattare direttamente gli istituti. Specifica che si tratta di surroga e indica debito residuo, durata desiderata e tipologia di tasso preferita.

Step 3: Scelta della banca e avvio istruttoria

Una volta confrontate le offerte, scegli la banca con le condizioni migliori. La nuova banca avvia l'istruttoria richiedendo i documenti necessari (vedi sezione successiva). Contestualmente, richiede alla banca originaria il conteggio estintivo del mutuo.

Step 4: Perizia dell'immobile

La nuova banca incarica un perito per valutare l'immobile posto a garanzia. Il costo della perizia (200-400 euro) è a carico della banca subentrante. La perizia verifica che il valore dell'immobile sia adeguato rispetto al debito residuo.

Step 5: Delibera e offerta vincolante

Completata l'istruttoria, la banca emette la delibera e l'offerta vincolante. Questo documento contiene le condizioni definitive del mutuo surrogato: tasso, durata, rata, spese. Hai tempo per valutarla prima di procedere.

Step 6: Atto notarile

Il notaio, scelto dalla nuova banca (senza costi per te), formalizza il trasferimento del mutuo. L'atto annota la surroga dell'ipoteca a favore del nuovo istituto. Da questo momento il tuo mutuo è ufficialmente presso la nuova banca.

Timeline operativa:

Fase	Tempistica
Preventivi e confronto	3-7 giorni
Istruttoria e documenti	7-10 giorni
Perizia	5-7 giorni
Delibera	3-5 giorni
Atto notarile	5-10 giorni
Totale medio	60-90 giorni

Documenti necessari per la surroga

La documentazione richiesta è simile a quella di un nuovo mutuo, ma include anche i documenti relativi al finanziamento da trasferire.

Documenti anagrafici

• Documento d'identità valido (carta d'identità o passaporto) di tutti gli intestatari
• Codice fiscale di tutti gli intestatari
• Certificato di residenza e stato di famiglia (o autocertificazione)
• Estratto per sunto dell'atto di matrimonio con indicazione del regime patrimoniale
• Per cittadini extracomunitari: permesso di soggiorno in corso di validità

Documenti reddituali

Per lavoratori dipendenti:

• Ultime 2-3 buste paga
• CU (Certificazione Unica) dell'ultimo anno
• Modello 730 o Redditi PF degli ultimi 2 anni
• Estratto conto degli ultimi 3 mesi

Per pensionati:

• Cedolino pensione
• CU dell'ultimo anno
• Estratto conto degli ultimi 3 mesi

Per lavoratori autonomi e liberi professionisti:

• Modello Redditi PF o Unico degli ultimi 2-3 anni
• Visura camerale (per imprenditori)
• Iscrizione all'albo professionale (per professionisti)
• Estratti conto degli ultimi 6 mesi

Documenti relativi all'immobile

• Atto di acquisto dell'immobile
• Planimetria catastale
• Visura catastale aggiornata
• Certificato di abitabilità o agibilità
• APE (Attestato di Prestazione Energetica) per accedere alle offerte green

Documenti relativi al mutuo da surrogare

• Contratto di mutuo originario
• Piano di ammortamento residuo
• Conteggio estintivo aggiornato
• Nota di iscrizione ipotecaria (duplo)
• Estratto conto mutuo degli ultimi 6-12 mesi (prova della regolarità nei pagamenti)

Calcolo del risparmio: quando surrogare conviene davvero

La convenienza della surroga dipende dalla differenza tra il tasso attuale e quello ottenibile, dalla durata residua del mutuo e dall'entità del debito residuo.

Regola pratica per valutare la convenienza:

• Differenza tasso ≥ 1%: surroga conveniente nella maggior parte dei casi
• Differenza tasso 0,5-1%: conveniente se durata residua > 15 anni
• Differenza tasso < 0,5%: conveniente solo con durata residua > 20 anni

Esempi di calcolo

Scenario 1: Mutuo fisso stipulato nel 2023

Parametro	Mutuo attuale	Dopo surroga
Debito residuo	€180.000	€180.000
Tasso	4,20%	2,85%
Durata residua	25 anni	25 anni
Rata mensile	€970	€840
Risparmio mensile		€130
Risparmio totale		€39.000*

Scenario 2: Mutuo variabile con spread elevato

Parametro	Mutuo attuale	Dopo surroga
Debito residuo	€120.000	€120.000
Tasso	Euribor + 1,60% = 3,60%	Euribor + 0,40% = 2,40%
Durata residua	18 anni	18 anni
Rata mensile	€756	€685
Risparmio mensile		€71
Risparmio totale		€15.300*

*Calcoli indicativi. Il risparmio effettivo dipende dalle condizioni specifiche ottenute.

Quando non conviene surrogare

La surroga non è sempre la scelta migliore. Evita di surrogare se:

• Mancano meno di 5 anni alla scadenza: il risparmio sugli interessi è marginale
• Il tasso attuale è già sotto il 3%: il margine di miglioramento è limitato
• Prevedi estinzione anticipata a breve: i costi burocratici (tempo, documenti) non si giustificano
• L'LTV supera l'80%: potresti non ottenere l'approvazione della nuova banca

Offerte surroga disponibili nel 2026

Il mercato presenta condizioni differenziate in base alla tipologia di immobile. Gli immobili in classe energetica A o B ottengono tassi migliori grazie alle offerte "green".

Tasso fisso - migliori condizioni:

• Crédit Agricole Greenback Surroga: TAN 2,80%, TAEG 2,93% (classe A/B)
• Intesa Sanpaolo Domus Surroga Green: TAN 2,81%, TAEG 2,97%
• Webank Surroga: TAN da 2,80%, TAEG 2,91%

Tasso variabile - migliori condizioni:

• Webank Surroga Green: TAN da 2,23%
• Intesa Sanpaolo: TAN 2,75% (Euribor 1M + spread)
• Banco BPM: TAN da 2,19%

I tassi indicati si riferiscono a profili ottimali (LTV sotto 70%, reddito stabile, immobile in classe energetica alta). Le condizioni effettive possono variare in base alla valutazione individuale.

Errori da evitare nella surroga

Errore 1: Non confrontare più offerte

Limitarsi a una sola banca significa accettare condizioni potenzialmente non competitive. Le differenze tra istituti possono superare 0,30-0,50 punti percentuali.

Come evitare: Richiedi preventivi ad almeno 3-4 banche. Usa i comparatori online per avere una panoramica iniziale, poi contatta direttamente gli istituti per negoziare.

Errore 2: Ignorare i costi accessori

La surroga è gratuita per legge, ma alcune banche richiedono l'attivazione di polizze assicurative o l'apertura di conti correnti con costi di gestione.

Come evitare: Verifica il TAEG, che include tutti i costi accessori. Confronta sempre il TAEG, non solo il TAN.

Errore 3: Valutare solo il tasso, non la rata

Un tasso più basso non sempre significa rata più bassa se si allunga la durata. L'allungamento riduce la rata ma aumenta gli interessi totali.

Come evitare: Confronta sia la rata mensile sia il costo totale del mutuo (rata × numero rate).

Errore 4: Non verificare i requisiti prima di avviare

Avviare l'istruttoria senza verificare i requisiti (LTV, rapporto rata/reddito, regolarità pagamenti) può portare a un rifiuto e perdita di tempo.

Come evitare: Prima di procedere, verifica il tuo LTV attuale (debito residuo / valore immobile) e il rapporto rata/reddito previsto.

Errore 5: Sottovalutare la classe energetica

Le offerte green hanno tassi inferiori di 0,10-0,40 punti percentuali. Se l'immobile non ha un APE aggiornato, potresti perdere questa opportunità.

Come evitare: Richiedi un APE aggiornato prima di iniziare la pratica. Il costo (150-300 euro) si recupera ampiamente con il tasso green.

Come procedere con la tua surroga

La surroga rappresenta un'opportunità concreta per chi ha mutui stipulati a condizioni meno favorevoli. Il processo è standardizzato e tutelato dalla legge, con tempi certi e costi zero per il mutuatario.

Checklist operativa:

1. Raccogli i dati del mutuo attuale (tasso, debito residuo, rata, durata)
2. Verifica la classe energetica dell'immobile (APE)
3. Calcola il risparmio potenziale con il simulatore
4. Richiedi preventivi a 3-4 banche
5. Confronta TAEG e condizioni accessorie
6. Prepara la documentazione completa
7. Avvia la pratica con la banca scelta
8. Monitora i tempi (max 30 giorni lavorativi per legge)

Per approfondire la scelta tra fisso e variabile dopo la surroga, consulta la guida Mutuo a Tasso Fisso vs Mutuo a Tasso Variabile. Se stai valutando anche l'acquisto di una nuova casa, la guida Come ottenere un mutuo ti aiuta a orientarti nel processo completo.