Immobiliare 2026: prezzi +3,1%, 800.000 compravendite
L'Italia guiderà il mercato immobiliare europeo nel 2026 con un fatturato previsto oltre 170 miliardi di euro, in crescita dell'8,4% rispetto al 2025.
Le previsioni di Scenari Immobiliari, presentate al 33° Forum di Rapallo, confermano un anno di espansione: 800.000 compravendite attese, prezzi medi in aumento del 3,1% a livello nazionale e +4,2% nelle grandi città. Per chi sta valutando l'acquisto di casa, il 2026 presenta un mercato in movimento ma con condizioni di accesso al credito migliorate rispetto al biennio precedente. La nostra guida all'acquisto prima casa aiuta a orientarsi in questo scenario.
L'Italia prima in Europa per crescita
Il mercato residenziale italiano chiude il 2025 con circa 770.000 compravendite (+6,9% annuo) e un fatturato di 162 miliardi di euro. Per il 2026 le stime indicano un ulteriore balzo: 800.000 transazioni e fatturato oltre 170 miliardi.
L'Italia avrà nel 2026 il primato europeo per crescita del fatturato immobiliare a +8,4%, secondo lo European Outlook 2026 di Scenari Immobiliari.
"Il 2026 sarà un anno importante per il mercato immobiliare italiano, che continua a dimostrare resilienza nonostante le incertezze geopolitiche e macroeconomiche", ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari.
I dati dell'Agenzia delle Entrate confermano il trend positivo: nel terzo trimestre 2025 le compravendite sono cresciute dell'8,5% rispetto allo stesso periodo del 2024, con aumenti diffusi in tutte le aree del Paese.
Prezzi 2026: Milano guida, Firenze supera i 5.000€/mq
Le grandi città registreranno aumenti superiori alla media nazionale. Ecco le previsioni di crescita per fine 2026:
- Milano: +7,3%, prezzo medio 5.585€/mq
- Roma: +6,8%
- Firenze: +6,8%, supererà i 5.000€/mq
- Bologna: +5,9%, prezzo medio 3.970€/mq
Crescite simili anche a Venezia (+7,0%), Catania (+6,6%) e Verona (+6,4%).
A Firenze i prezzi aumenteranno di oltre 300€ al metro quadro nel corso dell'anno. Bologna continuerà a guadagnare terreno su Roma nei prezzi, superandola di circa 250€/mq.
Gli affitti cresceranno ancora più rapidamente: +8,1% a livello nazionale, con Bari (+9,3%), Torino (+8,5%) e Palermo (+6,8%) a guidare la classifica. Un segnale dello squilibrio strutturale tra domanda e offerta nei grandi centri urbani.
L'impatto su chi cerca casa oggi
L'aumento dei prezzi richiede una valutazione attenta del budget disponibile. Abbiamo calcolato l'impatto concreto: su un immobile da 200.000€ a Milano, l'incremento del 7,3% significa circa 14.600€ in più rispetto a gennaio 2025.
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La buona notizia arriva dal fronte mutui. Secondo Banca d'Italia e Nomisma, il miglioramento delle condizioni di accesso al credito sta favorendo il ritorno di molte famiglie sul mercato. I tassi variabili partono dal 2,29% a metà gennaio 2026 (fonte Facile.it), mentre i fissi si attestano tra il 3% e il 3,40%.
Per un mutuo da 150.000€ a 25 anni:
- Tasso fisso 3,20%: rata circa 724€/mese
- Tasso variabile 2,50%: rata circa 673€/mese*
*Rata iniziale soggetta a variazioni in base all'andamento dell'Euribor.
Direttiva case green: il fattore che cambia le valutazioni
Il recepimento della direttiva EPBD (Energy Performance of Building Directive) previsto entro il 29 maggio 2026 introduce nuove variabili nella scelta dell'immobile. In Italia circa il 45% degli edifici residenziali è oggi in classe F o G, le peggiori dal punto di vista energetico (dato ENEA 2025).
Il mercato sta già reagendo: gli immobili con alta certificazione energetica guadagnano valore, mentre quelli da ristrutturare restano più difficili da vendere. Per passare da classe G a classe D, i costi variano indicativamente tra 35.000 e 60.000 euro per un appartamento di 100 mq (fonte Codacons).
Gli acquirenti 2026 mostrano comportamenti selettivi: cresce l'interesse per immobili con efficienza energetica elevata, spazi esterni e buona posizione. Una tendenza che premia chi può permettersi immobili già adeguati o di nuova costruzione, i cui prezzi sono attesi in crescita del +6,8%.
Come muoversi nel 2026
Il mercato offre condizioni più favorevoli rispetto al 2023-2024, ma richiede decisioni consapevoli:
- Tassi mutui in calo rispetto al picco 2023
- Accesso al credito migliorato
- Offerta immobiliare ancora ampia
- Fondo Consap attivo fino al 2027
- Prezzi in crescita progressiva
- Costi riqualificazione energetica
- Affitti in forte aumento (alternativa meno conveniente)
- Selezione più rigida su immobili classe F/G
Chi ha già un mutuo a tasso elevato (stipulato tra 2022 e 2024) può valutare la surroga: con i tassi attuali, la rata può ridursi anche del 15%.
Per chi cerca la prima casa, il primo semestre 2026 presenta una combinazione di fattori ancora favorevole: tassi contenuti, Fondo Consap operativo e offerta non ancora ridotta dagli acquisti dell'anno. Attendere potrebbe significare pagare di più sia l'immobile che il finanziamento, se i tassi fissi dovessero continuare a salire come indicano gli IRS a lungo termine.