Condizioni di Preammortamento
Preammortamento è il periodo iniziale del mutuo durante il quale si pagano rate composte esclusivamente da interessi, senza ridurre il capitale finanziato. Il debito residuo rimane invariato e l'ammortamento effettivo inizia solo al termine di questa fase, che può durare da pochi giorni fino a 5 anni secondo le necessità del mutuatario.
Esistono due tipologie principali: il preammortamento tecnico, utilizzato dalle banche per allineare le scadenze mensili delle rate sempre nello stesso giorno, e il preammortamento finanziario, scelto volontariamente per ridurre l'impatto delle rate iniziali. Nel 2025, prodotti come il Mutuo Giovani permettono preammortamento fino a 10 anni per under 35.
Il calcolo degli interessi segue la formula: Giorni preammortamento × capitale × tasso % annuo ÷ 36.500. Per esempio, su un mutuo di 100.000 euro al 3% con 2 anni di preammortamento, la rata iniziale sarà di circa 250 euro mensili (solo interessi) invece della rata piena di ammortamento.
- Vantaggio principale: Rate iniziali più basse permettendo migliore gestione del cash flow
- Svantaggio: Aumento dei costi totali del mutuo poiché il capitale non si riduce
- Durata: Da pochi giorni (tecnico) fino a 5-10 anni (finanziario) secondo le offerte bancarie
Il preammortamento finanziario comporta sempre costi aggiuntivi nel lungo termine, ma può essere strategico per chi ha flussi di cassa inizialmente limitati o prevede incrementi reddituali futuri.