Interessi Passivi

Interessi Passivi sono il costo del denaro prestato dalla banca per il mutuo, calcolati come percentuale annua sul capitale residuo ancora da rimborsare. Rappresentano la componente variabile di ogni rata che diminuisce progressivamente durante l'ammortamento, in quanto vengono applicati su un debito che si riduce nel tempo con i pagamenti mensili.

Nel piano di ammortamento francese (più diffuso in Italia), gli interessi passivi sono inizialmente elevati e costituiscono la maggior parte della rata nei primi anni. Ad esempio, in un mutuo da 200.000 euro al 3% ventennale, la prima rata comprende 500 euro di interessi e 398 euro di capitale, mentre nell'ultima rata si pagano solo 7 euro di interessi e 891 euro di capitale.

Il calcolo è semplice: capitale residuo × tasso annuo ÷ 12 mesi. Gli interessi passivi sono deducibili fiscalmente per la prima casa fino a 4.000 euro annui (sotto certi limiti di reddito), rappresentando un vantaggio economico aggiuntivo. Nel 2025, con tassi mutuo attorno al 3-3,5%, gli interessi passivi sono tornati su livelli sostenibili dopo il picco del 2023-2024.

• Calcolo: Capitale residuo × tasso annuo ÷ 12, applicato mensilmente
• Andamento: Decrescente nel tempo, alti nei primi anni, bassi negli ultimi
• Deducibilità: Fino a 4.000 euro/anno per prima casa (con limiti reddito)

Gli interessi passivi rappresentano il vero costo del finanziamento e la loro comprensione è essenziale per valutare strategie di estinzione anticipata o surroga.